房地产开发经营与管理第十套模拟试题

    一.计算题：

    1.某投资者以5000万元购人某收费路段25年的经营使用权，期望投资收益率为16％，运营费用及税费为经营收入的15％，估计该路段现年通过车辆48万辆，今后逐年增加5％，问每辆车平均收费多少可以达到投资者期望的投资收益目标?

     2. 某投资者以1600万元购人一层商业店铺用于出租，购楼款分期支付，第一、第二和第三年分别支付30％、40％和30％。店铺第二年便可出租，预计当年毛租金收入180万元，经营费用50万元，随着商业店铺周围环境的改善和经营水平的提高，毛租金收入年均提高15％，经营费用年均下降3％。店铺持有20 年，期末转售收入300万元，试确定该项目的财务内部收益率(假定投资发生在年初，租金收入、经营费用发生在年末)。

     3. 某商业房地产项目总占地面积42000㎡，规划建设用地面积为40000㎡，总建筑面积297000㎡。已知楼面地价280元／㎡，建造成本为964元／㎡，专业人员费用为建造成本的8％，管理费用为土地成本、建造成本及专业人员费用之和的6％，贷款利率为15％，销售费用、销售税费分g，j为总销售收入的3.5％、5.48％；项目的平均售价为3040元／㎡，可销售面积比例为95％；项目开发周期为3年，购买土地使用权后即开工建设，工期2.5年；地价款在开发初期一次性投入，建造成本、专业人员费用和管理费用在建设期内均匀投入，问开发商成本利润率是多少?

     4. 某开发商通过出让方式以1000元／㎡的楼面地价购买了一块尚未进行拆迁安置补偿的写字楼用地50年的土地使用权，预计尚须投入的拆迁安置补偿和其他土地开发费用为2000万元。已知该地块的规划建面积为10000㎡，建造成本为2500元／㎡，专业人员费用为建造成本的12％，电贴费和用电权费等其他费用为400元／㎡，管理费用为建造成本、专业人员费用及其他费用之和的5％，销售费用和销售税金分别为总销售收入的2.5％和6％。如果该项目的开发周期为36个月，建设周期为24个月，地价款于开发活动的起始点一次投入，拆迁安置补偿及其他土地开发费用在建设过程开始前均匀投人，建造成本，专业人员费用、其他费用和管理费用在建设期内均匀投入，贷款年利率为9％，写字楼建成后的销售价格为9600元／㎡，试求该项目的开发商成本利润率。

     5. 某投资者以1800万元的价格购买了一写字楼物业，该写字楼的可出租面积为10000㎡，购买后立即可以出租。已知第1～5年的月租金水平为70元／㎡、出租率为70％，第6～10年的月租金水平为80元／㎡、出租率为75％，第11年停止出租，装修后将物业转售。已知整个运营期间的经营成本为租金收入的 35％，投资者目标收益率为18％，置业投资、装修投资及净转售收入发生的时间和数量如下表所示。试计算该投资项目的净现金流量、财务净现值和财务内部收益率，并判断该投资项目的经济可行性(设置业投资发生在年初；其他收支均发生在年末)。

    二.简答题：

     1. 某开发商获得某项目用地4200㎡，规划建设用地面积4000㎡，总容积率6.5，地上建筑容积率5.0。项目开发周期2.5年，购买土地使用权后半年开始建设，工期1.5年，购买土地使用权费用7200万元，建造成本4000元／㎡，专业人员费用为建造成本的10％，管理费用为土地成本、建造成本和专业人员费用的5％，贷款利率12％，按季计息，融资费用为贷款利息的10％。项目可出租面积系数0.85，预计建成后前两年年租金2100元／㎡以后逐年提高6％，运营成本占租金收入的12％，空置率10％，当前房地产投资收益率为15％，土地使用权50年，问该项目成本利润率是多少?

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