房地产行业

某投资者购买一间建筑面积为1OO㎡的店铺用于出租经营

　　2015年房地产估价师考试《经营与管理》真题计算题第1题

　　（2大题20分要求列出算式、计算过程；需按公式计算的，要写出公式；只有计算结果而无计算过程的，不得分。计算结果保留小数点后2位。请在答题纸上作答）

　　1．某投资者购买一间建筑面积为1OO㎡的店铺用于出租经营，购买价格为180万元，一次性付款。购买后对该店铺进行装修，装修期为1年，装修费用为60万元，装修完成后即出租。投资者要求的目标收益率为12%，动态投资回收期不长于16年。假定该类店铺的经营费用占毛租金收入的30%，装修费用发生在年末，其他现金流量均发生在年初。请计算满足投资者收益目标要求的店铺最低单位面积年租金，并画出该项目投资经营的现金流量图。（8分）

　　【答案】：设店铺的单位面积年租金为x
　　1．年毛租金收入:100x
　　2．经营费用:30%×100X=30X

第一年年初
　　0

第一年年末
　　1

第二年年末
　　2

第三年年末
　　3

第四年
　　年末
　　4

…

第15年
　　年末
　　15

一、现金流入

1．租金收入

100X

二、现金流出

1．购买价格

180

2．装修费用

3．经营成本

30X

三、净现金流量

-180

70X-60

70X

　　【两种现金流画法均可得分】
　　注意这两种画法的数值标识不同。

　　2．分别画出现金流入和现金流出

　　■PV=0时，就可以求出最低年租金

　　■PV=－180-53．57+476．76X=0
　　■PV=476．76X-233．57=0
　　X=0．48991（万元）

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