二手房做婚房，注意选房、装修、误区规避等要点

申请免费试用、咨询电话：400-8352-114

    5月份，是一个结婚旺季，同时也进入购房旺季。对于刚踏入职场、手头没有多少积蓄的80后、90后来说，那些价格相对便宜、位置又不错的二手房可能就成了婚房的首选。在长春市的李琳（化名）与男友领了结婚证。拿到了红本本，欣喜之余，俩人继续看房选房，想筑爱巢了。“跟家人商量初步打算年底举行婚礼，现在看来买个带装修的二手房比较符合实际情况，不过毕竟是做婚房，翻新也是必须的，这样选起来就不是那么容易了。”最近，李琳和老公正为此事东奔西跑。不过，二手房买到手之后，如何规避其自身缺陷进行装修？尤其是如何更好地翻新做婚房？对此，本报近日进行了一番采访。

    新婚小两口的选房苦恼

    28岁的李琳目前的工作单位在人民广场附近，老公在汽车区工作，虽然俩人已领证，可目前仍是租房住。“我们俩手头积蓄不多，且现在工作地点相距较远，选房只能顾一人。”李琳告诉记者，从年初到现在，两人已走了不下10个楼盘。

    新房？次新房？“产权过五”的老房子？在选房的过程中，颇费周折。“早先看好一个楼盘的房子，未开盘时报价是7500元/平方米，等开盘时一下就涨到了8100元/平方米。再加上装修、家具、家电的费用在内，至少要合9100元/平方米。”李琳告诉记者。

    “婚期越来越近，且从价格等方面来看，还是首选二手房。”23日，李琳告诉记者，最近看了几处二手房房源，同样是每平方米七八千元，地段更好、周边商业配套更优。

    李琳说，比如，一套88平方米的二手房售价75万元（折合单价约8500元/平方米）产权没过五年，属于次新房，液晶电视、沙发、床都是现成的，基本上经过简单翻新装饰就可拎包入住。如果跟此前相中的8100元/平方米的新房算上装修成本相比，还是二手房更合适。

    不过，目前在选二手房也有这样那样的问题，有的房价诱人，但房龄太老，重新装修要动“大手术”，有的整体看不错，但装修风格自己不满意，又担心买到手后重装多花冤枉钱。

    二手房翻新当婚房渐多

    近日，记者采访中了解到，买二手房当婚房，通常都是基于几个方面的考虑，包括工作需求、父母因素、学区考虑以及按揭等方面的因素。

    “年轻人工作压力普遍较大，加班、倒班都是常有的事，因此，不少人希望住房离单位越近越好。”铭远装饰工程部经理拱俊俐日前在接受本报采访时说，另外，还有的父母希望子女婚后住得离自己近些，而且考虑到孩子出生后的教育问题，像长春市的南湖新村、二道热电小区等学区房也是新人置业的首选。

    “每年春季到‘十一’这段时间，小两口选购二手房的需求都比较大，今年感觉挺明显的，逐渐增多。”长春铭家房地产代理有限公司总经理李鸿宇同样表示，从二手房成交面积来看，50平方米～90平方米的房源占2/3以上，购房者以刚需为主。据华艺装饰公司经理战永胜介绍，二手房翻新做婚房的挺多，从今年我们这边接活量来看，感觉比往年有增无减。

    “长春和一二线的北京上海等比较，二手房翻新改造的比率并不多，不过，跟以往相比，本地二手房装修市场有逐渐扩大的趋势。”实创装饰长春公司中心一部店面经理卢胜明表示。（记者 黄艳丽）

    装修须知

    选房如何“淘宝”？格局“实用”为上

    又到结婚和房屋装修“巧遇”的旺季。在很多买卖二手房的人心里，自带的装修不仅卖不上价，甚至是被打折的理由。不过，如果是经验丰富的买房人却能从中淘到宝贝。

    哪些装修不是包袱而是宝贝？李鸿宇认为，很多老旧二手房其建筑格局并不符合当下年轻人的需求，买到手后需做大“手术”，这样一来势必多花钱。建议首选一个格局合适、与家庭需求匹配的二手房。“如果是做婚房，首选准新房、次新房，装修越简单越好。这样就尽可能地省去后期拆改环节的费用；此外，在选房时多考虑格局的‘实用性’。比如，房龄在10年以内的房子，一般比较追求客厅的宽敞舒适度；而房龄为15年以上的房子，一般七八十平方米的‘老三室’更适合将老人接来同住的新婚夫妇。”李鸿宇说。

    装修时间咋预算？入住前5个月着手

    “在长春，开发商交房之后，有结婚需求的业主已开始着手装修了，因此，冬季会是一波装修需求比较旺的时候。”铭远装饰工程部经理拱俊俐表示，大部分着急入住的业主在冬季便开始装修活动，这部分业主在次年“五一”前后可入住。

    不过，进入夏季开始装修的这部分人中大多数是已订婚完毕，确定好婚礼庆典时间和酒店，男女双方根据自己的喜好、风格、费用等因素开始对婚房进行装修，婚期通常定在国庆、元旦、春节。需要提醒的是，由于装修的工期至少在两个月，加上购置家具、家电、配饰等时间，3个月是对一套新房彻底装修的最低时限，加上环保考虑的晾置放味等时间，入住前5个月开始装修比较合适。

    和新房有啥区别？“额外工作”勿忽视

    二手房装修与新房装修有啥不同？记者采访中了解到，一般新房装修的流程包括五步：设计完毕、物业许可———水电路改造———水暖改造———瓦工、木工、油工施工———主材安装。相比之下，二手房装修则需要面临前期、中期的一些“额外工作”。

    据拱俊俐介绍，首先从房龄来说，越老的二手房，诸如窗户、防盗门等设施，需要在装修之前，及早更换；其次，供暖设施有的也要改造。据统计，供暖设施的费用占装修总费用8%左右。

    除了上述这些“额外”的付出和投入外，通常二手房装修中还会涉及到水电的拆改。比如，很多二手房还在使用铝线或较细的塑铜线，甚至连空开都很简陋，不符合高功率电器的使用要求，所以电路改造等同于重新布线，花费较大。

    装修算账

    100平房子大拆改预算比新房多近万元

    近日，记者采访中了解到，专业人士普遍认为，二手房的装修预算相对新房来说要高一些，主要在拆除、恢复、更换新材料等，大约增加费用30%左右。

    “二手房装修比新房装修更复杂，因为原先一些东西需要拆除改造，等于是多了一道拆改工序，尤其房龄越老的，花销或许更多。”战永胜坦言，比如同样100平方米的房子，新房在水电改造这部分的费用大约需要3500元～4500元左右，二手房则要比新房相应增加1000元～1500元的预算；另外如果不能做地热，重新更换暖气管线大约需要1万元左右，而同样面积的新房做地热的话，五六千元就能搞定。还有拆除地板、吊顶等方面的费用，总体算下来，同样100平方米的房子，二手房进行大规模的装修翻新，要比新房多出近万元的费用。

    省钱路径

    比较损益装修有账算

    二手房与新房比价格有优势，而装修翻新却要多投入。这两者因素综合考虑，铭威装饰工程部经理宋宇航认为，可将节省的房款“收益”与装修翻新多出来的“损失”进行一下对比，将此作为衡量是否“划算”的参考因素之一。比如，以90平方米的两室一厅的房子为例，新房简单装修大约需要1.6万元～1.8万元的费用（指清工辅料费用），如果是同样面积的带装修二手房重新拆改翻新，总费用大约要额外多出近1万元。如果是从房价方面考虑，省下的房款足以弥补或远远超出这1万元的话，则可以考虑。

    值得注意的是，这并非意味着购置二手房节省的房款多，远超出装修翻新多出来的“损失”就一定划算。一般新房装修不会有“额外增项”的问题，而二手房发生“额外增项”的问题往往很多。

    首选装修简约的次新房

    “建议大家买二手房时，考虑到后续要装修翻新的问题，尽量不要选择那些房龄较老的房源，另外，装修也不能太复杂，否则翻新起来会带来很大的麻烦。”卢胜明提醒说。李鸿宇同样认为，首选准新房、次新房，即不带装修或者装修越简单越好，这样就能尽可能地省去后期装修拆改方面的费用。百合装饰工程部总经理孙岩峰表示，从安全角度考虑，带装修的二手房，腐蚀的水管必须更换、电器增容需要改。

    “想尽可能地节省后续装修成本，首先要在选房时‘打好底子’，将选购的房源与自己的装修预期进行对接。”战永胜同样认为，选择没有装修或极简装修的次新房，后续装修基本跟新房差不多，甚至能省去几千元清工辅料装修的费用；另一种方式则是，基本认可原来房子的装修，后续翻新时不做“大手术”。

    “轻装修重装饰”做好取舍

    因为二手房不会是业主的终极置业，更多人买二手房、尤其是当作婚房的话，基本上都是将其作为“过渡型”房产。因此，在装修上应遵循“环保”、“实用”、“简约”的原则，不要使用过于豪华和新潮的产品，注重水电暖等基础项目，应该可以达到省钱目的。

    孙岩峰建议二手房翻新的一个大原则：“轻装修重装饰”。可在清工辅料这块尽量做得简约一些，不产生太大的空间浪费，将省下来的钱用来购置一些软装点缀。“在资金有限的情况下，可以选择局部改动，也就是说，做好‘取舍性改造’。”宋宇航提出，可不动地面，做棚面和墙面改动。

    拱俊俐认为，那些豪华的装修项目可以不用，比如叠加造型吊顶，艺术性背景墙、全屋地砖铺贴、大理石包门窗口等。

    装修二手房应规避的误区

    误区一：带装修的二手房更省钱

    “如果是全套装修环节，那么，二手房装修肯定比新房更费钱。”孙岩峰表示。他将二手房按房龄分为两大类，不同二手房多出的花销重点也有所不同。以上世纪90年代为界，之前的房子通常都是进门仅可摆放一台冰箱的小门厅。此类二手房由于水电路老化，结构不够合理，因此在翻新时主要用在布线、水路改造方面的花费要多出不少。90年代以后的房子，一部分是框架式结构。不过很多房子墙上有以前的腻子，或是瓷砖、壁纸，再次装修时就要铲掉，那就要产生额外费用。另外，主要花销会集中在防水、墙体拆除等方面。

    另据拱俊俐介绍，对比新房装修，二手房装修存在一些不容忽视的弊端。“很多二手房所在的小区没有物业，缺点是缺乏管理，诸如车辆运输、垃圾堆放，甚至领居的安抚工作，都要业主的亲力亲为。”

    误区二：基础项目“翻新”没必要

    “一些人认为将钱花费在基础项目上不值得，导致入住后的种种弊端和不舒适随之而来。”拱俊俐提醒，二手房装修的很多项目是新房装修所没有的，包括水路、电路改造，塑钢窗更换、水暖改造、保温制作等，都是不能忽略的二手房装修投入。其中，水电路改造是为了生活更现代更方便，水暖、窗和保温是为了生活更温暖更舒适，这些方面的钱是不能节省的。

    “一般情况下，找到专业装修公司的，八成以上都是要全部拆除重新装修的用户。”据战永胜介绍，其中很大一部分人最大误区就在于，对于二手房装修的预算没有做足。比如，在装修前认为光动瓷砖，水电不用更换，但刨瓷砖后就出现了水管漏了、电线不符合要求等问题。

    误区三：亲力亲为省钱又高效

    “房屋装修有多种方式和途径，有些人自己亲力亲为，有些则是找装修公司代劳。”拱俊俐认为，无论是个人装修、装饰公司装修，需要业主根据自身条件来确定，而不是随大流。

    据了解，个人装修通常会遭遇一些无法回避的问题。比如，散工施工的质量标准比较难以把握，而且各工种衔接起来也存在一定的问题。包括力工、瓦工、水暖工、电工等在内，每项施工工期不长但需要衔接紧密，甚至需要交叉作业，普通业主无法在短时间内集合如此多项的优秀工人，导致工期无谓延长。而且很多装修项目又必须业主随时参与和监督，甚至缺少一个钉子、一袋水泥都需要业主去亲自购买，这就会导致业主随时可能脱离工作岗位，影响工作质量，带来工作收入等方面的间接损失。

    个人装修的一大“烧钱”弊端在于材料浪费。“某些工种的材料需要很少，比如电线、网线、螺丝、油漆等，但市场销售却按照件、套、捆、袋来销售，业主购买会导致无谓的浪费。”拱俊俐提醒。

    问问经济学

    “权衡取舍”追求利益最大化

    从经济学的角度来说，资源是有限的，人们的欲望是无限的，有限的资源总是无法满足无限的欲望。因此，人们必须做出“权衡取舍”。经济学讲选择，就必然要讲成本，而讲成本，不可避免地要讲成本-收益的权衡，或者成本最小化的算计。“取”和“舍”是每个人都曾面对、正在面对或者将要面对的问题。

    在二手房的选择与装修上，同样如此。与新房相比，房龄较老的房子往往更具价格上比较优势；而在装修翻新时，却比新房需要多一些的投入，该选哪个？装修时同样会遇到资金有限的情况下，哪些是当务之急需要拆改的、而哪些则是无需大动干戈一定要舍旧换新的？同一问题不同家庭根据各自权衡的侧重点不同，或许会做出不同的选择。不过，无论做出怎样的选择，所应遵循的策略原则都是一样的———根据自己的实际情况和需求进行权衡取舍，做出使自己利益最大化的选择。