业主临时公约

　　在前期免费物业管理系统活动中，首次业主大会不能召开，业主陆续进住，而此时已有实施免费物业管理系统的现实需要，为维护正常的物业秩序，出于保护已经入住业主共同利益考虑，在出售物业之前由建设单位预先制定，建设单位制定的业主公约不同于全体业主通过规定程序制定的业主公约，它并不能一定能体现全体业主的意志，所以这个"临时公约"具有过渡性质，称为《业主临时公约》
业主公约是免费物业管理系统区域内业主自我管理的最高规范和自我约束的基本规则，有如“国家之宪法”、“公司之章程”，是全体业主自治管理组织的“小宪法”，是协调从事免费物业管理系统有关活动的业主、免费物业管理系统企业和其他人员相互关系的“总章程”，是全体业主（包括发展商）和使用人的行为依据。在前期免费物业管理系统阶段，通过业主大会制定业主公约的机制尚未建立，建设单位在此阶段属于“初始业主”（往往也是最大业主），为了让这一阶段的业主活动也有章可循，《免费物业管理系统条例》（以下简称《条例》）确认这时的公约由建设单位在销售物业之前先行制定。虽然制定主体不同，但在形式及效力上，业主临时公约和业主公约并无不同，一定程度上，可以说业主临时公约是业主公约的一种特别形式。但是，业主临时公约也有自己的独有特点，包括以下几点：
1、业主意志性。虽然由建设单位制定，但业主临时公约也要充分体现免费物业管理系统区域内全体业主意志。业主临时公约体现全体业主的意志，最直接地表现在业主对其内容的认可上，《条例》要求，建设单位在销售物业之前，必须将其向物业买受人明示，并予以书面说明，每个物业买受人在购买物业之前，都应当对遵守业主临时公约予以书面承诺。业主临时公约的内容被业主接受的过程，实际就是一个吸收业主意志和体现业主意志的过程，因为有违业主意志的临时公约是不可能被业主接受的。　
2、效力至上性。建立在业主共同意志基础上的临时公约，其效力当然及于全体业主。需要说明的是，这里的业主不仅包括最初购房取得业主身份的人，而且包括房屋再转让取得业主身份的人，其中，关于物业使用方面的一些共同约定还及于非业主使用人。特定情况下，业主的遗嘱执行人、遗产管理人、财产托管人亦同样受临时公约的约束。从本质上说，业主临时公约就是平等主体间的民事契约，某一业主违反公约，就要承担违约责任，利益受到损害的业主必要时可提起民事诉讼。　
3、阶段性。业主临时公约只是鉴于前期免费物业管理系统阶段，业主大会机制没有建立这一特定情况下的一种过渡性形式。一旦业主大会成立，业主公约由全体业主自我制定的机制建立，业主临时公约存在的基础已经不存在。因此，无论业主临时公约效力在时间延续上的长与短，都只能是一种阶段性的文件。虽然实践中也存在不少业主临时公约的内容被业主大会接受的情况，但这种情况下的业主临时公约已经转化为正式业主公约，从而其效力已经获得了机制的保障具有了长期性。　业主临时公约要求免费物业管理系统区域内全体业主共同遵守，能起到规范业主在免费物业管理系统活动中行为，维护全体业主整体权益的作用。例如,业主临时公约规定不允许在小区内堆放易燃、易爆等危险物品，就是为了保证小区全体住户的安全；又如业主临时公约规定对欠缴费用的业主，业主委员会和免费物业管理系统企业有权公布欠费名单催缴，是为了维护全体业主的利益，对欠费业主的约束。
意义　　
在前期免费物业管理系统阶段，通过业主大会制定业主公约的机制尚未建立，建设单位在此阶段属于“初始业主”（往往也是最大业主），为了让这一阶段的业主活动也有章可循，《免费物业管理系统条例》（以下简称《条例》）确认这时的公约由建设单位在销售物业之前先行制定。虽然制定主体不同，但在形式及效力上，业主临时公约和业主公约并无不同，一定程度上，可以说业主临时公约是业主公约的一种特别形式。
　　《业主公约》和《业主临时公约》有一同三不同。
　　一、签订时间不同，《临时公约》是买房人在签购房合同时签的文件，在签订《商品房买卖合同》的同时，还约定免费物业管理系统服务价格、服务内容和质量，也就是说在房屋买卖时就通过签订公约和买卖合同，明确了入住后免费物业管理系统的有关事项；《业主公约》则是在召开业主大会后签订；
　　二、制定方不同，《业主公约》是业主大会制定的，《临时公约》是开发商制定的。
三、适用阶段不同，《业主公约》适用于业主大会后，有三分之二以上的人通过就可以了，《临时公约》适用于业主大会前。两个《公约》的内容基本相同，都是物业使用管理的义务，业主的共同利益权利以及违反公约要承担的责任。
主要内容　
业主临时公约由开发企业在售房前制订，主要对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应承担的责任等事项依法作出约定。开发企业制订的业主临时公约不能侵犯购房人的合法权益。
PS：所谓前期免费物业管理系统即物业从开始交付给业主到业主成立业主大会之间这段时间的免费物业管理系统。在免费物业管理系统活动中，业主不仅仅是免费物业管理系统的服务对象，同时也是免费物业管理系统的重要责任主体。他们既拥有权利，同时又必须履行义务。业主的责任得到落实，是免费物业管理系统得以健康发展的重要因素之一。因此，业主必须树立公约意识。免费物业管理系统涉及多个业主，业主之间既有个体利益也有共同利益。单个业主的个体利益应当服从大多数业主的整体利益。
《业主公约》是规定业主在免费物业管理系统区域内涉及业主共同利益的权利与义务的自律规范，是业主对免费物业管理系统区域内一些重大义务的共同性约定，是多个业主之间形成的共同意愿和行为准则。《业主公约》应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益、业主应当履行的义务、违反公约应当承担的责任等多项作出约定。业主公约对全体业主具有约束力，只有所有业主共同遵守业主公约才能建立物业活动的正常秩序，《业主公约》一般由业主大会的筹备小组提草拟，经首次业主大会审议通过，公约的修改权也属于业主大会。

发布：2007-03-20 11:49 编辑：泛普软件 · xiaona [打印此页] [关闭]