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二手房交易的风险在哪里?

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二手房交易的风险在哪里?

  二手房交易的风险在哪里
  中介风险
  有些不法二手房中介机构设置圈套,坑害消费者。二手房中介机构设置的圈套主要有以下几个类型:一是中介商不让购房者与房主见面,从中赚取差价。二是中介商不让购房者到欲购房屋内观察,有意隐瞒房屋质量问题。三是中介商不向购房者如实介绍出售房屋所处地段的规划情况。四是中介商没有如实介绍商品房面积的含义。五是玩弄文字游戏,签订不公平合同。中介商在担当中介过程中,对自身有利的条款写得比较明确,对自身不利的条款写得比较含糊,而购房者因缺乏经验往往予以认可,一旦发生纠纷,购房者则有苦难言。
  在购置二手房时要注意以下几点:购房者要在中介商的帮助下,向房主提出观察房屋,要查看有关房屋的各种手续,商谈房屋交易价格,然后再签订中介合同,切莫粗心大意。签订合同时要谨慎。合同文本具有法律效力,一旦签订就要生效,因此在签订过程中要慎之又慎:首先,要使用政府行政机关认可的合同文本;其次,要对所签条款逐条推敲,文字表达要准确,不能模棱两可;再次,要弄清所有条款的内容,真正认可,不要勉强签订。有条件的购房者最好在合同文本签订前请专家或律师审核,这样才能确保您的权益不受损害。
  价格风险
  二手房交易最大的问题是价格问题。卖方担心卖低了,总喜欢拿同地区商品房的房价来比较,开价与商品房差价不大;而买方总强调一个“旧”字,结果往往是买卖双方提出价格相差悬殊,无法成交。其实,二手房估价测算应具体分析,一般有几方面的因素可供参考。
  房屋因素。房屋竣工后即进入折旧期,按照理论折旧率,混合一等结构房屋折旧期限为50年,每年的折旧率2%。另外旧房的套型落后,功能陈旧,这同新建商品房无法相比,“三小”小厅、小厨、小卫套型-10%。此外,楼层对价格也产生影响。以7层楼房为例:2层和5层为基准价,1层和6层-3%,7层-5%,3层和4层+3%,若是楼顶则-5%;房间如无朝南门窗-5%。
  环境因素。环境因素既有自然的,也有社会的;既有大环境,也有小环境。在同一地段,旧房的小区环境会逊色于新住宅区,比如小区平面布局、设施、绿化以及房屋的外观造型等,旧房都要大打折扣。再如社会环境,在同一土地级别地区,有的适合经商,有的则适宜居住。还有该地区的居民结构、文化氛围、配套建设等都会对房屋价格产生较大的影响。无物业管理和非独立封闭小区分别-5%,位于省、市重点中小学区的+15%。

发布:2007-07-23 10:57    编辑:泛普软件 · xiaona    [打印此页]    [关闭]
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