《商业模式的经济解释:深度解构商业模式密码》　第3章　交易成本最小的商业模式　3.2　第二站：住房合作社──瑞典的经验

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    一部《蜗居》道出了多少房奴的辛酸往事。2010年绝大部分大城市的房价上涨幅度都超过50%，地王更是此起彼伏。这也导致了最近国家政策动作频频，从营业税减免年限到拿地首付，连温总理都站出来说要遏制部分大城市房价上涨过快的趋势。

房子是个普遍的问题，所谓古今中外概莫能外。我们不妨去看看瑞典是怎么做的。

瑞典的住房建设大致可以分为三种模式：政府直接投资、合作社投资和私人投资。一般来说，公寓等多户住宅由政府房地产公司建造，合作社建造的多户住宅占1/4，独户住宅绝大多数由私人或私营营造公司建造。对于中低收入家庭来说，获得住房主要体现在政府投资建房和合作社建房上。这里要讲第二种模式：合作社投资。

瑞典的住房合作社起源于20世纪20年代。当时瑞典住房的居住条件比较差，没有厕所，厨房拥挤。于是，斯德哥尔摩一些知识分子就发起组织了一个住房合作社，为中低收入者提供居住条件较好的住房。很快地，住房合作社在全国开始盛行，以至于1950年瑞典颁布法规，规定了住房合作社如何成立。目前瑞典全国各地都有住房合作社，总数为20000多个。一个住房合作社所包含的家庭，少则有20个，多则能达到200多个。同时还有众多的住房合作社协会，成立于1933年的HSB(承租人建房储蓄联盟)就是瑞典一个比较大的住房合作社协会。它有50个城市地区协会的4000个住宅合作社、63万个家庭参加，经营住房达50万套，由63个省、市级住房合作协会组成，辖有4000个基层住房合作社。现有会员60多万个家庭，约占全国住房的80%。ＨＳＢ源于19世纪20年代，按照会员入会时间长短和储蓄额的多少决定住户取得住房的次序。ＨＳＢ自成立以来，共向社会提供了50多万套住宅，目前每年为会员提供5000套左右高质量的住房。

住房合作社首先因为一个建房或购买改造公寓楼的计划而发起，实际上是一个由多人组成的法人团体，有独立的预算，其主要任务是以集体法人的形式面对银行，跟银行谈贷款条件。法人团体的贷款条件一般会比个人建房优惠得多，额度也大，节省下来的钱可以降低住房成本，这正是住房合作社成立的初衷。

以HSB为例，其成员入会要交500克朗作为入会股份，如退会可以退还，以后每年交70克朗会费，入会后成年人每年储蓄1200克朗(相当于个人税后每年收入的1％～1.5％)，16岁以下的未成年人储蓄600克朗，一般储蓄8～10年就可以获得住房。首次付款以储蓄抵付约占1％，房价的29％由政府提供年息2.6％的低息贷款，以后每年递增0.25％，直到与市场利率持平。其余70％为抵押贷款，利率按市场利率计算。因此，实际上个人只需要支付1%的房价就可以得到住房，其余的99%基本可以靠贷款解决，而且，贷款的年限基本都是几十年，个人没有太大的还款压力。

除了银行贷款，住房合作社由于具备一定的市场力量，以成本价建设，去掉了开发商的利润、施工和销售环节，成本得到进一步的降低。而且由于都是业主申请成立的，也就不会出现滞销或者“空置房”，资源得到了充分的利用。

加入住房合作社，除了入会要交一笔钱之外，成员每个月还要为合作社分担一笔费用，其中包括整栋公寓楼乃至整个住房合作社的债务资本支出，同时还有一笔公共分摊的维护修缮、日常清洁、取暖等费用。费用的高低取决于合作社的财务状况，并不完全一致。虽然价值不菲，但一般来说还是要比个人按揭便宜一些。

每个住房合作社都有组织公约和管理条例，也有预算的审定以及审计机制。组织公约和管理条例规定了参与共同管理的方式和范围，例如房屋装修、垃圾处理、周边配套、停车、环境绿化问题等，还有房屋能否出租的问题（这样可以以租金形式加速偿还贷款）。同时，住房合作社还兼备物业管理公司的职能。

住房合作社的成员都享有投票的权利，以参加社员大会的形式投票选举组成委员会，一般不超过四个人，分别负责物业管理、法律事务、经济预算和对外沟通等事宜。委员会负责人有任期限制，会员们定期投票，认为负责人合格了就可继续留任，否则就要换人。

住房合作社作为三大主流建房模式之一，为瑞典的住房发展做出了巨大的贡献。瑞典是世界人均住房拥有量最高的国家之一。到2006年年底，瑞典住房存量达到4435903套，相当于2.1个人就有一套住房。