海外置业　成本账不可犯迷糊

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     近年来，随着国内房地产调控政策持续以及人民币升值的加快，更多的投资者将目光瞄向了海外置业。在英国、加拿大、澳大利亚、美国等地，到处可见中国买家投资置业者的身影。

　　不过，随之而来的一系列问题也摆在他们面前，各国税收政策不同，也导致了置业以后的维护成本大不一样，将极大影响购房者的投资收益。因此赴海外投资置业尤其需要摸清所在国家的政策底细，千万不可犯迷糊。

　　买房不一定等于移民

　　在许多国家，买房获得居留权跟移民有着本质区别。

　　很多人误以为凡在海外买房置业都可办投资移民，其实不然。除了塞浦路斯外，欧洲买房获得的只能是“临时居住权”，这跟普遍意义上的拿到“绿卡”“永居权”有本质的区别。

　　以葡萄牙为例，投资者在购买房产后，取得的仅是居住许可证，也就是临时居住权。取得临时居住权一年后需再次提交申请，两年后提出居住许可的再次申请。五年内，申请人必须保持所购投资项目。此外，申请人必须在取得投资签证后第一年在葡萄牙居住至少7天，接下来的每一个两年里居住至少14天。五年的居留期满后，才可以申请永久居留权。

　　值得注意的是，葡萄牙对永久居留申请者有特别的要求，申请人必须年满18周岁，无犯罪记录，持有临时居住证满五年并且拥有基本的葡萄牙语知识。永久居住证的有效期虽是永久，但每五年需要续签一次，而且每年居住的时间至少要3个月以上。如果要入籍，则需要持有满六年的居住证，并有足够的葡萄牙语知识。值得注意的是，在取得临时居住权的五年里，如果没有按时申请，或者在葡萄牙居住时间少于规定时间，则有可能面临临时居住申请失败的风险。

　　美国、加拿大、新加坡、澳大利亚等传统移民热点国家近几年都提高了移民门槛。加拿大投资移民的投资额从80万加元提高到150万加元，并将效仿澳大利亚、新西兰，投资移民者将先获得临时居民身份，几年以后才会给予永久居民身份。在美国，投资移民更是风险项目，前不久发生的“芝加哥会议中心项目”案表明，在美国投资移民，申请人不一定能拿到绿卡，甚至连投资款都不一定能拿回来。

　　置业成本要算清

　　与中国目前仅在个别城市试行房产税所不同，在海外许多国家，持有物业的税费成本非常高，如果没有先计算好投资回报，很可能出现买房出租的收益还赶不上持有成本。

　　以美国为例，房产税在美国每个州和地区都不一样，不过一般在1%至3%之间。政府会对每个房子进行评估，然后根据评估计算房产税。除了房产税，在美国购买房产的同时，一般都会购买房屋保险。一栋50万美元的房子，房屋保险费每个月在100美元左右，一年就是1200美元。此外，在自然灾害多发的地区，还需要买上一份额外的自然灾害险，比如加州要买地震险，部分南方城市要加买飓风险。

　　此外，还有许多海外楼盘的小区费和物业费，一般用来支付小区公共设施建设和维护，根据小区服务不同，费用从每年150美元到每月300美元之间。物业费主要针对公寓，物业费每年只有一到两百美元，不过，也有一些新的别墅和年代久远的公寓，这两者都可能产生较高的物业费，费用每年在3000美元—5000美元。

　　面对高额的房产持有成本，有业内人士提醒，虽然国外的房产价格便宜，但养护所需要缴纳的各类税费并不菲，投资者需谨慎行事。

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