北京城镇化进程的演变决定房企布局北京的战略路线

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    当“重回一线城市”成为实力房企的普遍共识时，“逐鹿”北上广深势必是他们的不二选择。这其中，尤以京沪更甚。“北京楼市太挤了。”一位房企高层如此形容2013年的北京房地产开发市场。这句话的背后，暗示的是北京楼市2013年销售排行榜的洗牌。

    克尔瑞日前发布的《2013北京商品房企业销售排行》显示，融创中国以销售额及销售面积“双料冠军”的身份，改变了此前万科、首开长期领先的格局。而从项目榜单来看，商品住宅销售金额和销售面积前20名中，半数以上都是高端住宅，西山壹号院、远洋Lavie、鲁能七号院等楼盘十分抢眼。

    “以高端住宅为主的项目和企业崛起，反映出北京市场结构正发生变化。”北京市房协相关负责人表示，后“京七条”时代，北京楼市“低端有保障、中端有支撑、高端有市场”的三元格局将愈发明显，“2014年的高端住宅市场必将有更为突出的表现。”

    “得一线者得天下，得高端者得天下”已成为当下房企高管的新共识。

    高中低端三分市场

    与两三年前“得二三线者得天下”的口号相比，一线城市因其风险低、利润高、资源集中等优势，成为2013年诸多房企的“回归”之地。从销售业绩比例来看，融创、远洋、龙湖、方兴都以北京作为重镇，华润、鲁能等也开始呈现黑马姿态，过去以二三线城市开发为主的恒大同样在2013年成功进京。

    “随着北京未来自住型商品房大量入市，公司今后可能会考虑减少刚需产品开发，逐渐向中高端市场转移。”一位全国性品牌房企北京负责人认为，未来在北京市场，必须避免自身产品与自住型商品房的“硬碰硬”。

    多年来针对楼市的调控实践也表明，高端市场始终受到购买力青睐，所受政策的影响并没有想象中那么大，并屡屡逆市畅销。融创中国董事长孙宏斌就表示，在限购限贷和20%所得税的政策影响下，北京楼市换房成本直线上升，改善型置业者的惜购心理反而给高端楼盘提供了发展机会。

    从目前不同机构公布的2013年北京楼市销售榜单来看，共同特点是越来越多的高端项目跻身前列。不仅有西山壹号院、远洋万和公馆这类榜单的“常胜将军”，还有以生态别墅产品定位的鲁能七号院等黑马项目。

    “稀缺的自然资源和产品形态，使得高端物业的抗风险能力更强，特别是一线城市的类别墅产品，其资产保值增值能力更坚挺。”北京鲁能置业营销负责人说。该负责人表示，这类置业者对高端楼盘的价格因素相对不太敏感，他们更看重产品品质，品质已成为高端项目能否畅销的关键因素。

    为此，鲁能七号院项目在拿地时首先瞄准顺义区潮白河、水上公园、森林公园等优质的自然资源，并以1.0的容积率和新古典主义建筑风格，营造出院落产品。同时，向全城开放工地，迎接市场与客户的监督检验。“前几年因为市场调控，很多企业开始加大布局刚需产品，但近年来融创中国、远洋地产、鲁能地产这类以高端产品为主的开发企业已呈崛起之势。”北京市房协相关负责人认为，这一战略更符合未来楼市的调控格局，“政府将承担更多的中低端住房需求，而市场则将成为中高端产品的竞争战场。”

    区域深耕凸显效应

    “2013年是区域市场分化的一年，很多二三线城市因为过去几年供应量过大，已聚集了一定的市场风险。而一线城市，特别是北京、上海，因为有着不可比拟的城市资源优势，加上由此引发的人口聚集效应，楼市发展比较稳定。”在刚刚结束的第四届中国地产财富年会上，万科执行副总裁毛大庆如是感慨。

    也正因如此，许多房企纷纷加大了在北京的深耕战略。

    从克尔瑞提供的数据来看，相比2012年，京城百亿元房企数量在2013年扩容至7家。从销售金额排名前30的榜单来看，除了万科、远洋、金隅、首开、保利等“常驻”企业外，鲁能地产、和裕地产、K2地产也成为榜单黑马。

    “2013年北京楼市展现了历史上罕见的热销场面，这也是房企深耕区域发展最为明显的一年。”上述北京市房协相关负责人表示，北京城镇化进程的演变也决定了房企布局北京的战略路线，新城区开发成为热点。

    例如，万科继在房山连推多个项目后，又将目光转向通州，陆续在台湖、通州新城获取地块；进京20年的鲁能地产之所以能在2013年取得35亿元的销售业绩，不仅凭借鲁能七号院获得区域销冠，其别墅大盘格拉斯小镇也随着东坝板块的崛起迎来置业热潮，而打造10年之久的优山美地项目同样会推出新中式独栋新品。作为一级开发商，鲁能地产三盘联动，深耕北京的后发意图已然明了。

    “房地产开发过程就是一个品牌企业聚集的过程，从通州、房山到顺义，再到大兴、亦庄，一个新区域的起步发展是靠少数品牌房企的深耕区域战略和打造品质项目带动起来的。”一位业内开发商表示。

    而据鲁能置业相关负责人介绍，仅仅在顺义区，鲁能地产10多年来已陆续投入巨资完善了区域市政配套，铺设了顺义新城地下市政管线，由此推动并吸引了一批品牌开发商入驻顺义。

    “2014年，鲁能地产还将围绕深耕北京、专注别墅产品来完成自己的发展战略。”鲁能置业相关负责人这样说 

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