房价跌就退房难获法律支持 石家庄未曝此类纠纷
日前,最高人民法院下发《关于当前形势下加强民事审判切实保障民生若干问题的通知》(下称《通知》),其中关于房产纠纷案件,《通知》要求“严格适用情事变更原则”。有关人士认为,这将使因房价回落引起的退房纠纷更难获得支持。《通知》强调,各级人民法院在审理房地产纠纷案件时,要严格适用情事变更原则,正确认定变更的情事与正常的市场风险、交易风险之间的界限,提高市场行为的可预见性和合同利益的确定性与可信赖性,促进房地产市场健康发展。“近几年,房价的上涨也使得房地产纠纷逐年增多,主要涉及交易、继承、房产登记等领域,随着楼市调控政策的深入,房价波动引起的交易纠纷明显增加。”河北厚正律师事务所律师李月锋也是12348司法行政热线的特聘律师,他说,时常会接到有关房价下降,是否可以终止合同的热线咨询。此次《通知》中强调“严格适用情事变更原则”,就个人理解,就是在解决类似降价退房等纠纷时不再用情事变更的原则。
李月锋解释,所谓情事变更,是指在合同有效期间,非因当事人双方的原因,发生定约时难以预料的情事变更,如维持合同发生当时的效力,其履行显失公平时,当事人一方可请求仲裁机关或人民法院变更或解除本项合同,以维持公允。而此次《通知》意味着明确了价格变化是市场经济规律决定的,并非不可抗力或不可预见的因素造成的,因降价而导致的退房要求将更难以获得支持。
李月锋说,如果新的调控政策出台导致原来签订的购房合同难以履行,比如首付比例提高消费者难以承担、银行贷款无法获批使得消费者难以履行合同的,适用情事变更原则。在签订合同后,消费者出现重大意外,比如失去经济来源,导致无法正常履行合同的,也可以请求解除合同。另外,签订购买合同后,发现开发商证件不全或宣传、销售中有欺诈行为,也有权解除合同。
现在房子动辄上百万元,房价有涨有跌,市场风险无法避免,李月锋建议消费者购房前应对市场有良好的预见性,避免房价出现较大波动时因心理失衡导致消费纠纷,另外,对房地产的实际情况要实地考察,充分了解,不能仅凭地产商的宣传草率决定。
对于《通知》中对房地产纠纷更加明确的界定,路劲地产集团河北公司策划经理薛锋表示,“退房风波”在一线城市上演比较激烈,而以石家庄市为代表的河北楼市价格相对平稳,公司尚未遇到此类纠纷,但他认为消费者应理性面对房价涨跌,能够享受上涨的增值,也需要承担降价的风险。他表示《通知》的下发对河北楼市不会产生太大的影响,但提醒消费者在购房时需更加谨慎。
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