房地产政策调整效应须谨慎关注

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稳定房地产市场，并保证民生不受负面侵害乃当务之急。从今年的改革进程来看，税收制度的改革对地方土地财政的影响，新型城镇化方向的转变，还有住房需求在绝大多数城市的悄然变化以及除房地产外其他行业投资收益率的逐步上升，都会影响未来房地产的发展态势。

震动中引发关注

毫无疑问，房地产市场成为调结构、稳增长阶段中最受热议的行业，并不是因为其浮动范围大，根本在于它和日常生活息息相关。

限购放松

此轮房地产调整引来的第一轮政策变动就是取消限购。从目前的情况来看，承诺限购的绝大多数城市已纷纷取消该项政策，只有北上广深四个一线城市及三亚仍旧执行着当初限购的“承诺”。不过外界普遍认为，广州有可能在今年年底“缴枪”，成为一线城市中“开闸”首例。

无论此推论是否成立，大家似乎更加关心北京“限购”的变动。此前北京市市长王安顺就曾表示，针对住房成交量的下滑态势，要冷静观察，不能因此进行干预，不轻易出台新的房地产政策，甚至采取放松限购等措施。日前，北京市住建委相关负责人也发布声明，北京作为特大型城市，从首都功能定位和人口资源环境可持续发展的需要出发，房地产限购政策现阶段仍将继续执行，不会退出。就在国庆前，北京市副市长陈刚又再次重申，对于商品房市场坚持住房市场化的基本方向，加强房地产市场调控，加大税收、信贷调控力度，实行严格的限购政策。

上海易居房地产研究院研究员严跃进认为，如果北京真的出现限购的松绑，那么意义非常重大，这或标志2010年楼市收紧政策的终结，也反映了楼市市场化机制正在逐渐建立。这对于购房者、房企甚至地方政府的市场预期和预判都会有显著的影响。

即便如此，在上半年各地纷纷调整限购政策的背景之下，“金九”并没有像过往几年如期而至。数据显示，9月全国100个城市新建住宅平均价格为10672元/平方米，环比上月下跌0.92%，连续第5个月下跌，跌幅扩大0.33个百分点。

限贷调整

相对于几大城市不放松限购政策，限贷则出现了全国性的调整。9月30日，央行和银监会发文对银行贷款情况下的首套房认定作出调整。可以说，在限贷逐步放松的同时，购房者的意愿也出现低位反弹迹象。本月9日，交通银行发布的《不动产市场趋势与财富配置》报告指出，受刚需家庭未来入市意愿增强的影响，家庭预期不动产投资意愿在连续12个月下滑后，止跌回升，这是今年以来该指数首次小幅回升。

目前招行和建行以及中行都确定开始实行新政。但也有人认为，商业银行有其自身经营考量，七折优惠利率属于政策性指导，“具体由银行业金融机构根据风险情况自主确定”，严跃进分析，具体如何执行、怎样落实，还得看银行自身怎样去推，有哪些施行标准。

融360最新数据显示，国庆长假之后，北京各银行的房贷利率没有受央行新政的影响，利率水平基本与上月持平，但兴业银行首套房利率由基准利率的1.05倍下调至九点五折，降幅明显。

严跃进表示：“对于北京这样的一线城市，放松信贷条件，对于改善型需求购房者的利好面是最大的。此类城市很多婚房交易是在2010至2013年期间，户型相对较小。但到了2014年，此类购房者整个购买力在增强，而且随着子女出生等新变化，换购新住房的需求会逐渐释放。所以从短期看，此类限贷政策松绑，对于此类群体的购房成本降低是一个利好。”对于税费的减少，严跃进认为这主要是利好一些大户型住房库存的消化。但是，对于刚需购房者，真正关心的还应该是房价和按揭贷款利率，所以不会起到太大作用。

行业风险

不久前，海通证券发布了上市房企从去年7月之后一年的股权融资和发债融资能力，数据显示，该指标在去年八九月份为最高点，自11月开始，连月下跌。同时，今年1至8月房地产行业到位资金的增幅只有3%，开发商现金流受到限制，而海通证券方面也把整体情况总结为“行业面临调控风险”。

除了自身风险之外，房地产市场给银行带来的直接和传导风险也备受关注。不可否认的是，在前几年的房地产开发项目中，银行贷款对整个房地产产业链影响颇深。如果房价大幅缩水，将导致银行表内外业务的收益严重受损，金融风险不容小觑。

另外我们也注意到，受房地产低迷的影响，今年上半年其他领域的实体经济也受到拖累。水泥、钢材、玻璃、机械以及下游的家装、家具等行业都受到实质性的影响。

基于此，稳定房地产市场，并保证民生不受负面侵害乃当务之急。从今年的改革进程来看，税收制度的改革对地方土地财政的影响，新型城镇化方向的转变，还有住房需求在绝大多数城市的悄然变化以及除房地产外其他行业投资收益率的逐步上升，都会影响未来房地产的发展态势。“也许可以将行业积聚的风险慢慢化解开。”严跃进说道。