住宅拆迁补偿安置方案

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                       住宅拆迁补偿安置方案
　　按照我市城市建设改造规划，对复兴路东侧区域进行改造建设。为保障建设项目的顺利进行，维护拆迁当事人的合法权益，依据国务院、省、市城市房屋拆迁法规和政策的有关规定，制定如下方案：
　　(一)拆迁补偿对象
　　1、具有合法手续的房屋所有权人和土地使用权人;
　　2、租赁具有合法批建手续非住宅房地产的承租人。
　　(二)拆迁补偿范围
　　1、土地使用证、房屋所有权证登记范围内的房地产及其附属物;
　　2、承租人在合同约定的使用期限内，自己投资超出普通装修部分;
　　3、企业和个人依法取得国有土地使用权的土地。
　　(三)拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿;拆除未超过批准期限的临时建筑，按照重置价格和剩余期限给予适当补偿。
　　(四)安置地点：在本拆迁区域内按市规划部门批准的建设位置回迁安置。
　　三、补偿安置方式及标准
　　商业用房、办公用房，实行货币补偿、产权调换和按比例置换方式，由被拆迁人自行选择其中之一。
　　工业企业实行货币补偿。
　　(一)货币补偿方式
　　1、商业用地的房地产：两证(房屋所有权证，土地使用证)齐全的，按被拆迁房屋的区位、用途、结构、建筑面积、建成年代等因素，以被拆迁房屋的市场评估价格确定补偿金额，以货币形式一次性补偿给被拆迁人，由被拆迁人自行安置。
　　2、工业用地的房地产：
　　①土地和房屋分别评估作价。
　　②土地参照土地区位等级和基准地价评估作价予以补偿。
　　③房屋确权为生产、办公用房的，有证房产或有建房批准文件的，按重置价格结合成新评估作价予以补偿;在土地使用证登记范围内，由于历史原因，未经批准建造的正式生产用房，按重置价格结合成新评估作价，按评估结果的50%予以补偿;未经批准建造的非生产用房不予补偿。
　　房屋确权为商业用房的，按重置价格结合成新评估作价时，应充分考虑区位、商业氛围和繁华程度等因素确定评估价格。
　　(二)产权调换方式
　　被拆迁房屋和安置房屋均由同一房地产评估机构按房地产市场价格进行评估，计算被拆迁房屋货币补偿金额和所调换房屋的市场价格，结清产权调换的差价。
　　(三)按比例置换方式
　　根据房屋类别分别确定置换标准。
　　1、商业用房
　　按产权登记建筑面积乘以相应补偿系数确定应置换面积。即应置换面积=被拆迁房屋产权登记建筑面积×补偿系数。
　　(1)补偿系数的确定：根据被拆迁房屋的坐落区位、土地性质、层次和店面宽度等因素确定，补偿系数为1至1.3倍。
　　(2)安置方式：根据安置用房的不同区位、层次和店面宽度评估确定不同区位的实际价格，对实际价格进行加权平均作为平均价格，计算安置用房实际价格与平均价格的差额，结算差价。因房屋设计和不可分割因素，安置用房面积超出应置换面积部分，按安置用房实际价格的70%结算;安置用房面积小于应置换面积部分，按安置用房实际价格退款;不计算层次调价。
　　2、行政事业单位办公用房
　　①办公用房，按被拆迁房屋产权登记建筑面积等面积置换安置用房。
　　②因房屋不可分割的因素，安置用房建筑面积不足或超出应置换面积部分，按每平方米5000元结算，多退少补。
　　四、其他补偿标准及发放办法
　　1、附属物补偿
　　(1)制式太阳能拆移费每台300元;
　　(2)有线电视移机费每末端510元;
　　(3)电话移机费每部160元;
　　(4)网络宽带服务费每套240元;
　　(5)空调拆装费每台200元。
　　除以上规定外，房屋普通装饰装修不另作评估，超过普通装修标准的部分及附属房屋、附属物，评估作价给予货币补偿。