2015年《理论与方法》：房地产状况调整的内容

　　房地产状况调整的内容

　　由于房地产状况可以分为区位状况、实物状况和权益状况，所以房地产状况调整可以分为区位状况调整、实物状况调整和权益状况调整。在这三种调整中，还应进一步细分为若干因素的调整。由于构成房地产状况的因素多而复杂，房地产状况调整是市场法的一个难点和关键。

　　（一）区位状况调整的内容

　　区位状况是对房地产价格有影响的房地产区位因素的状况。进行区位状况调整，是将可比实例房地产在其区位状况下的价格，调整为在估价对象房地产区位状况下的价格。

　　区位状况比较、调整的内容主要包括：位置（包括所处的方位、距离、朝向、楼层等）、交通（包括进、出的方便程度）、周围环境和景观（包括自然环境、人文环境和景观等）、外部配套设施（包括基础设施和公共服务设施）等影响房地产价格的因素。

　　（二）实物状况调整的内容

　　实物状况是对房地产价格有影响的房地产实物因素的状况。进行实物状况调整，是将可比实例房地产在其实物状况下的价格，调整为在估价对象房地产实物状况下的价格。

　　实物状况比较、调整的内容很多，对于土地来说，主要包括：面积（大小）、形状（规则与否）、进深、宽深比、地势（高低）、土壤及地基状况、基础设施完备程度（属于可比实例、估价对象之内的部分）和场地平整程度等影响房地产价格的因素；对于建筑物来说，主要包括：建筑规模（建筑面积大小）、外观、建筑结构、设施设备、装饰装修、空间布局、防水、保温、隔热、隔声、通风、采光、日照、使用率（得房率）、层高、完损程度（包括工程质量、建筑物年龄、维修养护情况）等影响房地产价格的因素。

　　（三）权益状况调整的内容

　　权益状况是对房地产价格有影响的房地产权益因素的状况。进行权益状况调整，是将可比实例房地产在其权益状况下的价格，调整为在估价对象房地产权益状况下的价格。

　　由于在选取可比实例时要求可比实例的权利性质应与估价对象的权利性质相同，所以，在可比实例的权利性质与估价对象的权利性质相同的前提下，权益状况比较、调整的内容主要包括：土地使用期限，城市规划限制条件（如容积率）等影响房地产价格的因素。在实际估价中，遇到最多的是土地使用期限调整，其调整的具体方法参见本书第八章“收益法及其运用”的有关内容。

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