主动适应经济新常态 实现房地产健康发展

“经济新常态”不仅是今年“两会”代表们热议的词汇之一，而且也逐渐成为各方面对当前经济阶段性特征的共识。新常态意味着我国的经济增速从高速向中高速换挡，结构调整进入转型升级的关键时期，经济增长的内在动力正在发生根本性变化。可以说，原有的行业运行状态和成长逻辑面临着一系列挑战。2014年全国房地产开发投资完成额9.5万亿元，累计同比增速10.5%，增速甚至比受国际金融危机影响的2009年还低5.6个百分点。同时，全国商品房销售为12.1亿平方米，累计同比下降7.6%，销售面积增速和房地产价格回落，部分城市和开发企业去库存压力较大。

以新常态的眼光来看，随着新型城镇化进程持续推进，人口结构不断变化，以及房地产从供不应求向供求基本平衡逐步转变，超高速的房地产行业增长阶段已经基本结束，过去那种只要拿地就挣钱的所谓“黄金时代”已经一去不复返，房地产增速出现持续下滑是城镇化和市场发展规律的客观反映，是对前一阶段产业粗放式扩张的修复，是对潜在金融风险的一种自动减压过程。

同时，面对当前去库存、去杠杆的种种压力与挑战，我国房地产行业仍然具有主动适应新常态的基础条件。第一，虽然我国住房存量出现区域分化和结构性问题，但供求关系总体上尚处于基本平衡状态，根据国务院发展研究中心测算，目前我国人均套户比刚刚达到1.0左右，即按照城镇常住人口统计，每个城镇家庭拥有1套住房，从许多先行工业化国家的发展经验看，我国住房存量仍有扩大的空间，住房供求关系仍处于相对稳健的发展时期。第二，改善性住房需求规模较为庞大。产业研究表明：在满足基本住房需求以后，广大居民对住房质量和环境都将提出更高要求。例如，从户均1套房到人均1间房，从基本居住功能到更加完善、健康的人居环境等等。在我国住房存量资源中，由于各种历史原因，在老城区、城乡接合部，甚至垦区林区还有相当比例的住房质量相对简陋，住房成套率有待提高，这些改善性需求都将为下一阶段行业发展提供基本面的支撑。第三，“四化同步”发展将进一步打破城乡二元结构藩篱，人口、资本、土地等要素资源得到更加优化配置，特别是随着相关领域的体制机制改革推进，新型城镇化将释放出更大的需求潜力，新增城镇常住人口不断增加，并逐步融入城市经济体系，将为房地产行业持续发展提供有力的需求支持。因此，新常态下房地产行业既面临着一系列严峻形势，也面临着提高行业发展质量、创新发展模式提供的战略性机遇，具备实现软着陆、保持相对平稳运行的基本条件。

为主动适应经济新常态，房地产的公共政策要重点关注几个问题：

一是要强调住房的民生功能。住房是居民基本生活和生产资料，又是具有投资价值的不动产。但总的来说，住房公共政策的核心仍然是促进广大居民实现“居住权”，实现住有所居、安居乐业的中国梦。其中，解决好中低收入家庭的住房困难问题尤为重要，这是一项重要的民生工程和民心工程，既关系到中低收入家庭的切身利益，又关系到整个社会和谐稳定健康发展。下一步完善我国住房保障政策的重点是要建立一个多元化、多层次的城乡住房保障体系，理顺租赁型保障和产权型保障的关系，确保保障性安居工程建设任务顺利完成。在城乡一体化发展的框架下，要将外来务工人员也纳入当地住房保障体系，实现城乡住房保障体系全覆盖和应保尽保。

二是要建立促进房地产行业长期健康平稳发展的体制机制。一方面，面对房地产行业周期性和阶段性波动，应分类调控，分层施策，但要警惕出台不当政策加大房地产市场波动幅度，诱发房地产风险甚至是市场泡沫。另一方面，宜尽快建立和完善促进行业健康、可持续发展的政策体系。包括制定和落实差别化信贷政策，支持住房基本需求和改善性信贷需求，运用多种工具和资金渠道，降低首套置业和改善性置业的融资成本。进一步优化房地产税收体系，合理调整和降低二手房交易环节的税负水平，提高存量住房资源配置效率。建立中性金融工具，即实现家庭住房支付能力的相对平稳。充分发挥土地政策预调功能，根据区域住房市场供求的实际情况，因地制宜地控制土地供给节奏。

三是房地产行业要实现创新发展。要主动应对经济新常态的客观要求，从新阶段的行业特点和区域供求出发，更加有效配置和调整产业资源。以全新的产业理念看待行业发展，鼓励商业模式和管理模式创新。围绕新型工业化和新型城镇化的建设需求，抓住城乡居民消费结构升级的步伐，积极探索商业地产、产业地产、旅游地产、养老地产、健康地产等非传统住宅类的发展模式，为促进经济社会发展、培育新兴消费热点提供平台服务。加快推进建筑产业化，通过建筑设计标准化、部品生产工厂化、现场施工装配化、结构装修一体化、过程管理信息化等措施，为广大消费者提供节地节能、环保绿色、健康舒适的产品。