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楼市“3?30”新政,究竟带来哪些利好

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摘要:“Duang”!3月30日,央行在辟谣楼市将出台利好政策后3个小时,就戏剧性地释放了重磅“彩蛋”。新政一出,率先进入视野的新闻,一则是成都一市民在新政公布5分钟内花

“Duang”!3月30日,央行在辟谣楼市将出台利好政策后3个小时,就戏剧性地释放了重磅“彩蛋”。新政一出,率先进入视野的新闻,一则是成都一市民在新政公布5分钟内花600万元购房,另一则是部分开发商涨价“任性”,福建一楼盘单价甚至应声涨了3000元。

习近平总书记反复强调,我国经济进入了“新常态”,我们要“认识新常态,适应新常态,引领新常态”。其实,无论是认识、适应,还是引领,我们都必须以十八届三中全会“使市场在资源配置中起决定性作用”的新论断为基础进行逻辑思考。而市场的决定性作用,最核心的就是资本市场在宏观经济中的主体作用将被进一步强化,资本市场实体经济“晴雨表”的调节作用将逐步显现。

在楼市快进入“寒冬”时,楼市“3•30”新政的“救市”色彩无疑是存在的。为何要救市?李克强总理在今年的政府工作报告中已经说得很清楚了,“我国经济下行压力还在加大,发展中深层次矛盾凸显,今年面临的困难可能比去年还要大”,2015年预期GDP增长也调整为7%左右。“救市”,再次显示出房地产业对于国民经济的带动作用及重要支柱产业地位,与中央稳定经济增长的方向是一致的。

在出口和消费难以立刻扭转的情况下,稳定经济增长短期内最有效的办法就是投资,于是我们看到铁路建设、“一路一带”、城市基础设施等巨多政府主导的大投资。这些投资都需要钱,特别需要地方政府出钱,可钱从哪里来呢?贷款,可我们财政部口径下的地方债已达23万亿元,且进入了偿债高峰。尽管财政部前几日下达了1万亿元地方债置换的额度,但“借新还旧”毕竟只是饮鸩止渴,“解铃还须系铃人”,地方政府的基础就是土地财政,楼市新政则正是处理好化解债务和稳增长关系的最简单办法。

在资本的视角,我们不能忘了2014年楼市“9•30”救市的一个重要内容,央行、银监会联合出台《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》,首次明确鼓励房贷证券化,筹集资金以增加贷款投放。如果房子卖不出去,或者首付比例过高,银行能拿什么来证券化呢?房贷证券化注定做不起来;如果房价一直处于下跌状态,即使房贷证券化了,但有谁会来买呢?怎么发挥撬动资本的“杠杆”作用呢?房贷证券化岂不注定要失败?在这个意义上,楼市“3•30”新政,实际上是楼市“9•30”救市的配套政策。

就楼市本身来说,李克强总理反复强调“民生”政府,强调经济的健康发展,不搞“强刺激”。在中国经济下行压力还在加大的情况下,如果楼市“3•30”新政导致房价暴涨,不仅会引来民怨,而且也不利于楼市本身的可持续健康发展。而这次的楼市“3•30”新政,与2008、2009年的救市政策,虽内容相似,但楼市发展的本质状态已截然不同,现在供大于求、投资需求退市是楼市的大背景,救市导致房价暴涨的可能性并不大,因而可以在同样起到助力减缓经济下行压力的同时,让楼市伴随中国经济也实现软着陆,进入“新常态”。

正因为这次楼市“3•30”新政,总体上是置于“使市场在资源配置中起决定性作用”的逻辑之中的,所以资本市场表现得较为谨慎。一方面,3月31日地产股在开盘一度冲高后,立即来了个回马枪,收盘时居然有近百只房地产个股下跌,整个房地产板块跌幅达到1.69%;另一方面,与此对应的是绿地、万科、恒大等大开发商的“零点行动”:在不停暗示“不买马上涨”的同时,却“周二不打烊,通宵卖房,所有房源不涨价”,还主动给优惠,并且项目还专门加推新房源。

带有“救市”性质的楼市“3•30”新政,从“使市场在资源配置中起决定性作用”的逻辑中,对政府的利好已经显而易见,维稳经济、化解债务风险、增加投资、扩大消费、拉长告别“土地财政”的缓冲期、进一步发挥“市场”作用等等。

对银行的利好也很明显,新增房贷直接带来利息的增加、地方债的置换在减轻系统风险的同时又增加新的利息来源、房贷证券化可以将房贷转移至表外,减少负债,增加现金流,可以赚取贷款利率和MBS利率之间差价,甚至通道中介费。上到矿山、冶金、水泥,下到物业、家具和装修,与房地产产业链密切相关的数十个行业,利好已被历史实践反复证明了。如果房贷证券化能够顺利撬动,房地产就将进入新金融时代,包括证券行业在内的几乎所有金融产业都将收获利好。

当然,楼市新政影响最直接的,就是开发商和购房者。对开发商来说,楼市“3•30”新政既是助力逃命的新政,也是助力发展的新政。对购房者来说,也一样,既是助力逃命的新政,也是助力购房的新政。

市场竞争使然,任何一个行业都不可避免地走向整合集中之路,催生出行业寡头。我国房地产行业近几年的集中度在不断加强之中,在楼市总体疲软中,这一趋势在2014年表现得尤为明显:一、规模效应得到了充分彰显,80家房地产企业跻身百亿元军团,占了市场份额的40%,其中7家房地产企业跻身“千亿俱乐部”,销售额均值达到1607亿元,更是首次出现两家销售额超2000亿元的房企;二、销售金额的增长率进一步凸显了强者恒强的定理,“千亿俱乐部”的增长率均值达到23.8%,300亿元 1000亿元房企的增长率均值为14.6%,100亿元 300亿元房企的增长率均值则只有10.4%,不同规模房企的差距将进一步拉大。

在如今供大于求、投资需求退市的楼市大背景下,楼市“3•30”新政对小开发商来说,毫无疑问是消化库存、避免破产、完美撤退的最好时机;对中型开发商来说,要么借机做大做强,要么借机转型转业,要么卖一个好价钱委身大开发商;对大开发商来说,消化库存和房贷证券化都将进一步增加其现金流,为“大鱼吃小鱼”准备了充足的资本,土地储备的优势、项目布局的优势也将进一步发挥,都将推动集中度进一步提高。

对已经推动好几年、但效果不明显的非以房地产为主业的央企退出房地产,更是迎来了大好机遇,既可在大力发展混合所有制中实现保值增值,也可以由此华丽退出。

而对购房者来说,无论是首套房的刚需,还是改善性需求,首付比例的降低,营业税由“满五年”放宽为“满两年”,都可以加快“有房梦”的实现。随着作为购房主力人口的25岁至49岁之间人群已经达到峰值,即使计划生育政策全面放开,超高生育率在我国也注定不会重现,房地产遭遇人口结构预警是事实存在的。高库存之下,一线城市房价止跌回升可期,二线城市房价左右摇摆,三四线城市房价稳中有降,房价分化的“主旋律”难有变化。

另外,对投资者、投机者来说,最重要的就是新政能让楼市热多久了。能够热多久,首先取决于市场对新政的响应程度;其次取决于后续还有可能的救市政策,如进一步降息降准、房贷利率打折、减免个人所得税等;最后取决于高悬的房产税利剑何时落地、以什么样的方式落地。

华中师范大学副教授 叶雷

发布:2007-11-06 11:33    编辑:泛普软件 · xiaona    [打印此页]    [关闭]
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