刍议房地产企业项目管理中存在的病症与对策

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       近几年由于我国房地产需求的增加，房地产企业及其相关行业的迅猛发展。在世界经济一体化的大环境下。中国将成为国际建设市场最大的热点之一，强劲的国外竞争对手，新增加的市场需求及原有的市场份额有被国外同行抢占的可能。而房地产项目是一项十分复杂的系统工程，只有做到各环节紧密衔接、互相配合、协调发展，才能完成项目，并取得较高的经济效益及社会效益、环境效益的统一。

　　1、企业项目管理概述

　　房地产开发项目是一项复杂的系统工程产业链很长。房地产项目一般划分为项目决策阶段、项目设计阶段和项目实施阶段和项目收尾阶段四个阶段。房地产项目开发商作为管理主体，是整个建设项目决策到工程竣工验收交付使用的组织者，对工程建设项目要负总责。
　　1.1项目管理的基本特征

　　通过加大对阶段性“里程碑”或重大活动的组织管理的控制力度，保证项目顺利进行。项目管理是一项复杂的、柔性的(可变化的)、创造性的工作;是有寿命周期(包括确定需求;项目选择;项目计划;项目执行;项目控制;项目评价和项目结束)的一项工作;企业项目管理就是要确保在时间、经费和性能指标三项限制条件下，尽可能高效率地完成项目任务。

　　1.2项目成本、质量、时间管理对项目成败的决定性意义

　　1.2.1项目成本管理述。

　　成本管理是确保项目在预算范围之内的管理过程。其任务包括：资源规划，成本估算，成本预算和成本控制。可采用的管理工具包括：成本估算技术，参数模型法，S曲线法，生命周期费用分析技术和资本预算技术等。合理地安排项目时间是企业项目管理中的一项关键内容。它的目的是保证按时完成项目，合理分配资源，发挥最佳工作效率。

　　1.2.2项目质量管理概述。

　　主要任务包括：质量计划、质量保证和质量控制。首先房地产项目的质量管理是一个连续的与前后都有关联的行为，即是在验证了前一过程的质量以后，才会开始进行下一个过程。其次是项目质量管理检验标准及各阶段质量状态的统一性。

　　2、我国房地产开发企业项目管理中存在的通病及分析

　　2.1可行性研究缺乏，投资决策仓促盲目。

　　可行性研究是在工程项目决策前，进行财务与技术经济分析的方法，它是开发商在开工前对工程项目的技术、经济是否可行，进行全面的分析论证。可行性研究工作得不到重视，导致了一系列的问题，如商品房空置面积上升，商业用房空置问题突出;户型单一、户型偏大影响销售或片面追求小户型造成公摊加大、成本偏高;设计文件供应迟缓、变更多等。

　　2.2企业项目管理设计监理缺失。

　　由于对设计单位相应的监督管理体制一时又无法跟上，造成在在项目的施工中发现大量设计中存在的问题。由于施工中发现的设计问题很多，有些工程从开工到竣工都发生了设计变更，变更图纸比原设计图纸还多。设计过程中出现的问题主要表现在：缺乏合理的设计招标程序，忽视设计对项目投资控制的重要性，设计监理缺失，文档资料缺乏制度化、规范化管理等。

　2.3项目运行过程企业项目管理机制不完善，导致项目进度管理及成本控制的失控。

　　项目运行机制的不完善，导致项目管理的失控，如项目工程进度失控，延期交房普遍;房地产开发成本控制不力，管理费用过高及不可预见费用超出预期。
　　2.4企业项目管理概念的狭隘与局限，导致项目运作成本过高、房地产交易纠纷不断。

　　对于项目工程现场管理以外的工作，如项目的前期策划、销售工作、客服、融资与资金运用等等。融资手段的单一及资金运作计划水平低下导致资金运作成本偏高，直接影响了项目最终收益。另外销售工作与客服管理水平低下导致房地产交易过程中，纠纷不断。
　　2.5物业服务不到位

　　物业服务管理，对房地产开发企业来讲就是售后服务，物业管理是我国房地产企业在迅速膨胀过程中，最忽略的地方，也是导致企业品牌不容易建立和保持的根本原因。主要表现在：未能积极处理售买双方的关系，售后维修不及时，配套设施不到位等。

　　3、我国房地产企业项目管理的对策建议

　　3.1加强项目前期开发企业项目管理前期研究分析工作一般包括
　　投资机会寻找与筛选、市场调研、市场定位、项目构思、目标设计、方案策划、可行性研究及投资决策分析。