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房企已进入三级开发 定位要向城市运营商过渡

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摘要:中国城市发展研究院副院长袁崇法 无论是11部门的新型城镇化试点通知,还是户籍制度改革,宅基地和集体建设用地使用权的确权登记,这些都是各部门根据任务分解,在落实三中全会

中国城市发展研究院副院长 袁崇法

“无论是11部门的新型城镇化试点通知,还是户籍制度改革,宅基地和集体建设用地使用权的确权登记,这些都是各部门根据任务分解,在落实三中全会336项改革举措。”中国城市发展研究院副院长袁崇法表示。

随着城镇化建设的不断深化,房地产行业作为新型城镇化的载体,也在发生一些变化。袁崇法认为,“房企已经进入三级开发,不光上项目,还包括了投融资机制、物业管理、项目后期的运营以及民生工程等,在向城市运营商过渡。”

Q:日前,国家发改委等11部门印发的新型城镇化试点通知中,启动了10万人以上镇改市试点。你认为这种设市模式有哪些积极意义?难点在哪?

袁崇法:镇改市是经济发展的需要。考虑到近年来有一些特大镇由于经济发达,产业集聚度比较高,人口持续增加,但镇级行政职能机构的设置不够健全,对于管理几十万人口的行政编制严重不足,也缺乏财政资金来源,一些超大镇和县政府所在地的城关镇普遍规模要扩大,农民的就地就近城镇化,首先会考虑县城,所以镇改市变得非常迫切。

试点的难点在于两方面:一是镇改市既要适应发展的需要,又要防止机构膨胀;二是可能涉及财政的分配机制,镇改市后在一个省的财政分配范围都要重新核算。本级财政和上级财政的分配关系要重新核定。

Q:新一轮户籍制度改革消除了二元差异,对于加速城镇化进程有什么作用?

袁崇法:这次户籍制度改革推动城镇化进程前进了一步,但是这样的改革还是不够彻底。打破城市和农村的户口性质差别,实行统一居住证,这实际解决了农村歧视问题,但还没有完全做到自由迁徙。现在城乡的社会福利体系是不同的,不同的居住地享受的社会福利还没有统一。我在嘉兴调查时发现,城乡差别共涉及33项,其中16项在现有法律下可以实现并轨,还有17项需要法律上的调整才能统一。所以城乡差别的打破要从内容上逐项实行,而不仅停留在居住证形式上的统一。

Q:对于宅基地和集体建设用地使用权的确权登记,你怎样看待其意义?

袁崇法:我国宪法规定农村土地和城市土地是两种管理办法,城市建设用地只有国有一种形式。现在提同一个市场是让农村的集体建设用地在农村范围可以流转,农村也有一些制造业、加工业等非农产业,要让这些用地可以形成跨村、跨乡的市场。农村土地是集体所有,集体一般是指行政村。集体土地跨村就叫流转,而多重流转后,可能造成集体土地的流失,所以宅基地和集体建设用地使用权必须确权登记。

农村宅基地是一种住房保障制度,过去计划经济时代农村户口转为城市户口属于一种调动,在调动过程中,退出宅基地,到城市会分配住房。现在的一些农民工进城务工,离开农村,但是户口并没有转移。他们在城里买房是靠自己的力量,政府没有提供任何补贴,所以他们不愿意退掉宅基地,形成大量人户分离的局面。宅基地变成进城农民的财产,可以租给别人获得一定收益。我建议应该和进城农民市民化的住房保障制度结合起来,解决宅基地退出问题。

Q:小城镇作为新型城镇化改革的重点区域,你怎么看其发展机遇?

袁崇法:小城镇是农村人口转移的重点区域。因为特大城市的资源承载能力有限,同时城市管理能力跟不上,社会治理结构相对落后。户籍制度改革对于人口的分类落户政策是很明确的,小城镇完全放开,中等城市逐步放开,特大城市限制人口规模。小城镇想吸引人口首先要有产业,其次是公共服务设施。城镇化已经走完靠制造业支撑的前半程,而现在制造业普遍产能过剩。而人们的消费观念正在从物品的消费向精神消费转变,所以服务领域对于小城镇及中小城市是一个突破口。按照经济发展结构性的变化,小城镇如果能抓住这个机会,将来有可能成为人口集聚、创意产业的城市。但不是所有小城镇都能获得这样的机会,受地域、交通、人口素质影响,有些可能会错失机遇。三四线城市理论上会发展,但一定是经过市场选择的,不会全面发展。

Q:房地产行业作为新型城镇化的载体,你认为房地产业会有哪些方面转变?

袁崇法:房地产发展的高潮已经过去。过去最好的市场在一二线城市,但现在随着这些大城市人口数量的增加,资源承载能力相对下降,所以一二线城市,房地产未来发展空间不大。而三四线城市充满了不确定因素。一些小城市因其公共配套设施不健全,房企在开发中需要配建这些设施。现在一些房企已经转型为城市运营商,房地产开发逐步走向城市复合功能的开发,而不是单一的住宅。现在房企已经进入三级开发,不光上项目,还包括了投融资机制、物业管理、项目后期的运营以及民生工程等,在向城市运营商过渡。在此趋势下,开发商和政府、金融机构的关系需要重新构建,做好长期运营的准备。以后可能很多企业要做持有型资产的经营,这也要求房企要构建这种运营团队,房地产业的定位和角色的扮演会出现转变。

 

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发布:2007-11-10 14:52    编辑:泛普软件 · xiaona    [打印此页]    [关闭]
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