汪传虎：新型城镇化建设 市场主导是重点

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利海产业投资控股股份有限公司总裁 汪传虎

随着房地产行业的不断调整，及新型城镇化战略的提出，不少传统房企纷纷向城市运营商转型。但不同于住宅开发，城市运营极大的考验着企业的资金、运营等各方面的实力。那么，作为新型城镇化的先驱，利海的模式是怎样的?利海选择城市的标准是什么?面对大量的资金缺口，利海又是如何解决的?

日前，利海产业投资控股股份有限公司总裁汪传虎透露，目前，在资金方面，利海得到了国开行、中融信托等金融机构的支持，但由于金融机构要在金融政策之下进行投资，所以还是有一定限制的。

Q：利海在城镇化过程中利可谓走在了前列，能否简单介绍下利海的模式?

汪传虎：一直以来，利海集团在城镇化过程中坚持“政府引导、市场主导、企业管理、一体开发”的发展模式。从2009年开始，利海抓住了逆城市化的机会，开始做城镇化，目前已涉及了农业、旅游、商业、房地产、教育、健康等多个产业。城镇化是一个多产业融合的事情。利海的方案里也涉及到了很多东西，比如金融、政策、短期收益和长期收益之间的平衡等。

利海选择的城镇化是以三产产业为主的产业驱动型城镇化模式，这也只是中国新型城镇化实践中的一种形式，当然还会有工业、科技、商贸等其他形式驱动模式，因地制宜是城镇化产业发展中至关重要的因素。

Q：你认为这种模式中，最重要的因素是什么?如何处理政府和市场的关系?

汪传虎：我觉得市场主导最重要。中国在前十几年的发展中，特别是在新区开发上都坚持政府主导的思路。随着社会发展，这种模式暴露出一些问题。但大部分地方政府却没有充足的经验来系统的从规划定位、产业链整合、科学运营角度思考并实施，导致新区的质量和效益都很难达到预期效果，很多项目收支难以平衡，形成很多地方债的问题。

但是相对于政府主导，市场主导对资源配置有很好的调节作用，市场更注重效益，注重投资回报。完全市场主导也不可能发展成功，政府和市场的关系是相互配合的，政府引导加市场主导，政府起到战略规划和方向把控的作用，对市场来说才能够从根本上实现目标。

Q：据了解，目前利海已在全国各地运营了3-4个项目，对于城市的进驻，利海的选择标准是什么?

汪传虎：五年来，公司已启动3、4个项目，包括郑州的雁鸣湖、沈阳的珍珠湖等，主要集中在省会城市周边。我们选择城市的标准主要有以下几个方面：有一定的自然资源禀赋，有一定的交通优势，具备一定的产业发展基础;

之所以有这样的标准，是因为利海的模式主要是以生活方式为主，以提升内需为导向，这不同于华夏幸福的工业新城。我个人认为，中国的工业尤其是中低端的工业还是比较过剩的。

利海的产业定位以三产为主，包括生态旅游、都市农业、文化、商业等项目。对于这些不同的产业，一方面是找相应行业的人去管理，另一方面就是要有一定的创新，去挖掘更多的东西，还是挺辛苦的。同时，利海在做这些产业项目时，也会充分考虑到资本关注的方向。

Q：在众多案例中，雁鸣湖样本比较有代表性，该项目是否已经实现盈利?其盈利模式是怎样的?

汪传虎：这个项目从2009年开始做，目前已经实现盈利了。住宅开发也开始卖房了。不过，由于城镇化跟以往单纯的住宅开发不同，没办法先做房地产，只能先做产业，后做城市。盈利模式上，我们主要是利用金融杠杆，以金融为纽带，客户为导向来打造该项目的产业基础。

Q：众所周知，城镇化的运营需要大量的资金支持，利海是如何解决资金问题的?

汪传虎：在金融方面，国开行、中融信托等金融机构都给予了我们一定的支持。但金融机构必须要在大的金融政策下来进行投资，有很多条条框框的限制，所以我们的金融创新也还是有一定局限性的。

在过往的城镇化过程中，无论是一级开发还是二级开发，更多的是政府平台在做，它可以轻而易举地解决融资的问题。现在是用市场的方式来做，资金从何而来确实很大的难题。

Q：在发展过程中，利海有没有考虑过联手央企、国企一起来做?

汪传虎：目前我们还没有跟央企、国企合作，但也在谈。实际上，虽然央企有钱且融资成本低，但在城镇化这件事上，央企没有耐心来做，也没有最好吃苦的准备。

Q：在经过5年的实践后，利海目前遇到的最大难题是什么?

汪传虎：5年来，从理念到模式、资源支撑、示范实践，到后期的推广，利海已经走了一个完整的周期，也确实交了很多学费，付出了很多代价，但也获得了一定的成绩。现在，利海现在不缺资源，但是在抓产业落实落地、埋头苦干上有一定的难度。

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