刘世锦：房地产进入的是历史性拐点

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国务院发展研究中心副主任 刘世锦

刘世锦同时认为，只要有居住需求在，行业就不会崩盘，不必担心行业消亡。对房地产行业来说，互联网对生产、流通、消费等一整条产业链条的改造是未来的增长机会所在。

Q：“从高速到中高速增长”这个趋势是很明朗的了，但究竟要到哪个水平才是相对的底?

刘世锦：中国经济过去的高增长主要依赖于高投资，而高投资又主要由三大部分组成，分别是：基础设施，往年基本占总体的20%~25%;房地产，约占25%，制造业，比重在30%以上。所以，要触到经济中高速增长的底，就要靠这三只“靴子”的落地。

近年来，基础设施是被政府当做稳增长的手段，所以投资增长依旧很快;而制造业黏附于基础设和房地产建设，所以目前只待房地产业落地，中国经济中高速增长的底就找到了。

房地产投资目前的下滑趋势很明显，今年基本上只维持在10%~12%之间，明年也许连10%都不保，再往后能保持和GDP增速差不多就不错了。

有人一直在争论房地产业目前究竟是周期性的波动还是历史性的拐点。前两年我们做的一项研究得出的结论更倾向于后者。研究表明：我国住宅的历史需求峰值大概是1200万~1300万套，而这个数值在今年已经达到。住宅占我国房地产业的70%，一旦住宅需求触顶，房地产业就只能平行，之后下滑。尽管谁也说不准它是断崖式下跌还是一步到位触底，抑或是波折中上下震荡，但房地产这只“靴子”的落地肯定会对国民经济造成不小的影响。所以还要争取软着陆，用时间换空间。比如3~5年后，人民收入水平上升，房价回落到合理区间，一升一降都是和缓的、逐步的，不要突然性的。

Q：那你预计房地产这只“靴子”还要多长时间落地?什么样的政策会加速或减缓它的落地?

刘世锦：我估计3年之内差不多，不会更长了。底找到以后，增长速度就会和宏观经济的基本等量，在7%~8%，稳上五六年。

房地产是区域性很强的行业，不同的城市差别很大，同一城市的不同地块、街道也会有相当的差异。所以房地产市场可以将全国当做一盘棋来统筹，但棋盘上的每个子却需要不同走法。所以我个人觉得，今后的房地产调控最好是中央提出大的政策目标，地方因地、因时地适宜采取不同具体手段来实现目标。

另外，我感觉外界对最近出台的几项刺激政策有点负面化甚至妖魔化。宏观经济中的刺激政策是中性的，目的是要解决短期平衡的问题。在经济出现快速下滑，明显低于它的潜在增长率时，刺激政策是必要的。但是必须要明确，转型期伸出政策之手的目的是要“托”而不是要“推”。就是阻止它继续下滑，而不是将它捧高。

Q：那么房地产业的新常态有何特征?有人悲观地觉得现在的状态并不平常，是崩盘的前兆，对此你怎么认为?

刘世锦：我总结中国房地产业的新常态有四个表现：一是投资增长速度会回落于和GDP增长速度差不多。过去明显高于甚至几倍于GDP增长速度的时代已经不复返了;二是价格和属性的回归。大中小微、一二三四线城市的价格会逐渐拉开明显差异，回归与地方资源和人均收入成比例的合理范围，住宅的居住属性再度凸显，金融属性逐步淡化，泡沫在这个过程中就会破灭了;三是政府和市场的定位愈发准确，建设多大比重、采取多大机制，开辟多大范围，已经摸索出一条经验之路;四是不太再会有企业进入这个行业，反之会有越来越多的人退出。这就是资源重组的洗牌过程。这就要求企业在新常态下寻找自己的核心竞争力，再加上更具有创新特点和活力的金融行业的支持，房地产业的内容、业态、模式会更丰富。

至于说房地产行业要崩盘，我觉得是不可能的。只要有需求，行业就不会崩盘。居住需求是人的基本需求，也是最重要需求，特别是在我们这样还城镇化尚未完成的国家，还有相当多潜在没有释放的需求，因此不必担心行业的消亡。经济增长减速确实会影响房地产业，但不会消灭它。拿美国这样高度发达的国家举例，它们早已过了经济高速增长的阶段，但房地产仍然是其基础产业，这个道理放之各国皆准，中国当然也不例外，即使房地产业不是支柱产业了，也绝对是相当重要的行业，所以这个领域中还是大有可为。只是今后要拼真本事，去不专业化，去暴利。

Q：变革之下，开发企业应该如何适应，不被淘汰并有所作为?

刘世锦：下一步中国将会进入产业重组的阶段，互联网技术对整个经济的影响不可忽视。“双十一”、“双十二”的惊人交易量背后是技术支撑力。而B2C网购只是互联网对整个经济体系改造这幕大戏的序曲，它对生产、流通、消费等一整条产业链条的潜力还未完全发挥出来。房地产业也应该看准其中机会，找到新的增长点。目前已经有企业在这么做了，未来还会有更多的企业主动或被动地投身于这股来势凶猛的浪潮中。