一季度房地产投资现马太效应 京沪粤逆势加快

根据国家统计局公布的数字，一季度全国北京房地产投资增速为23.8%，比去年同期的19.3%要快。

同一时期加快的还有广东，上海。两地今年一季度房地产投资增速分别为20.8%、13.4%，比去年同期16%、9.3%有所加快。

另外也有其他加快的地区，比如甘肃、内蒙古、吉林，不过这些地区投资量小。3地今年一季度房地产投资总额为116亿多元，不到上海房地产投资额713亿元的1/6。

对此，交行金融研究中心房地产研究员夏丹指出，随着中国经济从高速步入中高速阶段，房地产逐步进入供求平衡的拐点后，一线的房地产将更趋有价值，而三四线城市，未来过剩可能会更加严重。

“这种马太效应的情况可能会更加明显。”她认为未来可能还会出新的政策。

一季度房地产投资地区分化明显

21世纪经济报道获悉，今年一季度以来，中国的房地产投资出现了分化的情况，即，越是发达地区，房地产投资增速越快，越是边远地区，则房地产投资越慢。

比如今年房地产投资增速最快的是北京和广东，分别增速为23.8%和20.8%，位居全国第一、第二名。

而一季度东北最边远的黑龙江，房地产投资增速为-35.1%，增速为全国倒数第一（不考虑西藏数据）。青海、辽宁、陕西的房地产投资增速也分别只有-25.7%、-24%、-5.2%，为全国倒数第二、第三、第四（不考虑西藏数据）。

今年一季度房地产投资保持低位的还有内蒙古、云南，一季度增速分别只有3.1%、1.5%。

由于各地的省会城市或者副省级城市，一般占据各省房地产大头，因此，可以肯定地判断，哈尔滨、大连、沈阳、西安、西宁、青岛等地的房地产投资正在大幅放慢，甚至负增长。

比如陕西去年一季度房地产投资增速为14.5%,今年一季度则为-5.2%。陕西70%房地产投资集中在西安，一季度房地产开发完成投资229.38亿元，同比下降8.2%。

山东去年一季度房地产投资为14.4%，今年则为0.8%。山东约两成房地产投资集中在青岛，2015年一季度青岛全市房地产开发累计完成投资172亿元，同比下降7.6%。其中住宅投资117.7亿元，同比下降4%。

而广东的广州、深圳的房地产投资则相对较好。同属一线城市的北京、上海情况类似。

对此链家地产市场研究部李巧玲认为， 与一二线城市在政策刺激下市场加速回暖的情况不同，大部分三四线城市受库存压力以及需求水平限制，利好政策对其市场拉动作用有限。

“三四线城市房价水平在未来一段时间内继续处于调整状态的可能性更大，一二线城市与三四线城市房地产市场的分化将愈加明显。” 李巧玲判断。

统计数据显示，2014年一季度广西、海南的房地产投资，只相当于北京一个城市的房地产开发投资额。2015年一季度，北京的房地产投资额，则相当于广西、海南、山西3个省的投资额。

京沪粤逆势加快

京沪粤房地产投资逆势加快，与这些地区的前景良好，外地投资者更愿投资有关，尽管目前因为限购原因，房地产销售仍不太好。

数据显示，北京一季度住宅销售面积为172.9万平方米，增长1.2%。但北京一季度全市商品房销售面积为204万平方米，比上年同期下降21.7%。这与商业地产较差有关。

2015年一季度北京写字楼销售为15.2万平方米，下降69.8%；商业、非公益用房及其他为15.9万平方米，下降59.5%。

但 是尽管商业地产销售不佳，北京各类地产都在快速增长。北京2015年一季度房地产开发投资增长23.8%，比去年的16%加快明显。其中，住宅投资完成 305.1亿元，增长10.8%；写字楼投资完成128.9亿元，增长21.7%；商业、非公益用房及其他投资完成247.9亿元，增长58.2%。

上海今年一季度房地产投资增长13.4%，也高于去年同期9.3%的增速。但今年一季度上海房屋销售面积394.21万平方米，下降15.6%。其中住宅销售面积351.01万平方米,下降16.1%。

广东今年一季度房地产投资增速为20.8%，比去年同期的16%明显加快。

中原地产分析师张大伟指出，目前房地产分化明显，采取的策略也应该是因城适策。很多库存大的城市已经将存量住房拿来做保障房，且出台优惠政策，这是目前加快房地产市场消化，让市场回暖的办法，这值得肯定，但从长期看调整可能继续。

21世纪经济报道获悉，进入3月份以后，一系列利好政策的对于房地产市场的拉动作用开始显现，尤其一线城市住宅成交情况出现明显回暖。

以北京市二手住宅市场为例，3月成交量大幅增长。从链家内部交易数据可知，3月二手住宅实际成交量环比、同比分别上升194.5%和147.4%，成交量为自2013年4月以来最高水平，买卖双方入市意愿明显回升。

此前3月30日，楼市新的政策出台，二套房首付比例大幅下调，同时，营业税免税的条件由购买满五年调整为购买满两年。

不过，交行分析师夏丹和链家地产市场研究部李巧玲均认为，目前政策对房地产刺激作用有限，不排除后续有进一步宽松政策出台的可能性，未来一段时间房价下降城市数量及幅度或将进一步收窄。