房地产信托遭遇5年来最严峻时刻

房地产信托正在遭遇自2010年一季度以来最为严峻的时刻。

根据中国信托业协会公布的最新数据显示，投向房地产领域的信托资金，2015年二季度末的规模为1.32万亿元，相较今年一季度1.34万亿元的资金规模“萎缩”了0.02万亿元；从占比来看，今年二季度为8.93%，比一季度减少了1个百分点，较去年同期下降1.79%，比前年同期下降0.19%，是信托业协会有记录的22个季度以来的最低点。

占比22个季度最低

2014年以来，房地产市场有所降温，信托在房地产领域的投资规模逐步缩减；自去年11月至今年上半年，股市持续火爆进一步挤压了房地产信托发行量。据信托业协会数据显示，今年一季度，新增信托总规模为14563亿元，较去年一季度13591亿元相比增长7.15%，较去年四季度18957亿元相比下降23.18%。就同比来看，房地产信托新增出现负增长，而信托总规模新增是正增长，表明房地产信托的发展处于下行通道；从环比来看，房地产信托下滑程度明显比信托总规模下滑幅度小。

2015年二季度数据显示，14.82万亿元资金信托依然主要投向五大领域：工商企业、基础产业、证券投资、金融机构和房地产业。其中，房地产业作为资金信托的第五大配置领域，2015年2季度末的资金规模为1.32万亿元，同比增长4.76%，环比下降1.49%；资金占比为8.93%，比2015年1季度的9.93%减少了1个百分点。

信托业协会数据显示，2015年前房地产信托在信托资金投向的占比上一直保持在10%—11%区间内，而自今年一季度起，房地产信托的占比即跌破10%，今年二季度降至连续22个季度以来的最低点。“去年后期开始，各家房地产公司就已经收缩房地产项目，现在的项目大多数都是存量，或者符合较高风控要求的产品，可以预见，今年这个情况会持续下去，房地产业务没有阶段性增长的趋势。”用益信托工作室廖鹤凯表示。

今年，作为信托公司产品重要组成部分的地产信托颇受“冷宫”待遇。据用益信托网在线数据统计显示，截至2015年8月14日，今年成立的房地产信托产品数量为507只，共募集资金规模838.81亿，占全部集合资金信托募集规模的比重仅为8.93%。这一规模较去年同期出现较大幅度的下降。数据显示，去年同期房地产信托规模为1648.33亿元，成立数量为752只。从规模角度分析，今年比去年骤降55.94%；数量上，今年比去年同期减少40.96%。

“目前，房地产企业可以通过基金子公司资管、券商资管、有限合伙私募基金等进行融资，由于这些类型的融资渠道没有像信托要求那么严格，也没有信托所谓的‘432’要求。”信托网研究总监王仲春说。所谓“432”要求，即项目的四证齐全、30%自有资金、房企开发资质为二级资质。

信托资金对开发商的资金来源影响非常有限。截至2015年一季度末，今年开发商新增资金27892.30亿元，而根据信托业协会一季度数据显示，房地产信托一季度新增规模只有1195亿元，信托占比只有4.28%，较去年四季度下降0.21个百分点，因此，信托资金对房地产开发商来说，只是杯水车薪，作用非常有限。

下半年兑付承压

随着前两年狂飙猛进的房地产项目的陆续到期，加上房地产市场不景气，自去年以来已导致大量地方平台融资以及房地产项目出现危机。根据相关机构的初步统计，去年以来信托行业被曝光有兑付风险的集合信托项目逾有20只，出现问题的项目主要投向之一就涵盖了房地产领域。

在去年被曝光存在兑付风险的20只集合信托项目中，风险暴露的房地产信托占有8只。而今年以来，初步统计包括有新华信托、平安财富、渤海信托等在内的多家信托公司逾6款信托产品因无法兑付本金和收益，融资方流动性困难延期、受累违约事件而被暴露出流动性风险，出现兑付风险。此外，二季度，房地产领域的兑付风险事件仍旧频发。如本该于今年5月6日到期的甘肃信托—黄氏控股集团有限公司路桥建筑装饰城二期项目贷款集合资金信托计划，至今尚未兑付。目前，融资方黄氏控股集团项目所在地浙江省台州市路桥装饰城二期项目处于停工状态。

预计房地产信托风险也会在2015年后时有显露：开发商不能按期偿还融资资金，从而选择延期兑付，信托公司宣布提起清盘房地产信托项目，甚至还有一些房地产信托计划引入资产管理公司进行接盘，“控风险、保兑付”成为焦点话题。

另一方面，房地产销售情况仍不理想。中原地产研究部近日发布的数据显示,已经公布7月销售业绩的32家房企合计销售业绩为1301.11亿元,环比6月下降了31.6%。其中，只有6家业绩环比6月上涨,其他企业则出现了环比下调。

另一组用益信托工作室数据可能更为严峻，2015年集合资金房地产信托预计到期总规模为2413.39亿元，其中2015年一季度534.24亿元、二季度578.45亿元、三季度670.86亿元、四季度629.84亿元。三季度是房地产信托的兑付高峰期，预计伴随着对住房的刚性需求，房地产信托违约风险时有发生，但由于规模有限，预计发生系统性风险、区域性风险概率不大。

回顾2015年一季度，个案信托项目风险事件爆发明显频繁，引发了社会对信托业系统性风险的担忧。根据信托业协会数据显示，2015年二季度末，全行业信托业的风险项目为450个，规模为1034亿元，比一季度末的974亿元增加59亿元，环比增长6.05%。但对比全行业的信托资产规模为15.87万亿元，不良率为0.65%。

在信托行业资本充足、赔偿准备充分、行业风险缓释机制逐步健全、各公司风险管理系统逐步完善的背景下，这一风险水平是完全可控的。