姚兵同志在安徽、广东两省调研房地产市场秩序专项整治工作时的讲话

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加大工作力度 采取有效措施 切实加强房地产领域违法违规案件的查处　

　（2007年7月12日、18日　根据录音整理）

　　前一段时间，部里先后派出8个工作组，分别到12个省（区、市）围绕专项整治工作进行了调研督导，我曾带队到了黑龙江，齐骥同志带队到了甘肃，再加上这次到安徽和广东，我们已经跑了全国将近一半的省市。 通过调研督导，可以看出，专项整治工作已经在全国有序展开，取得了初步成效。 按照八部门联合制定的工作方案要求，现应转入主管部门组织全面检查的阶段。目前应该是专项整治最关键的时期，这一阶段的工作如果抓得不扎实，以后的工作就不好开展。这次我们听了安徽和广东省建设厅，安庆市、广州市的有关负责同志代表专项整治领导小组作的工作汇报，总的感觉是安徽、广东在开展房地产市场秩序专项整治工作中，思想认识是到位的，领导班子是有力的，工作思路是清晰的，采取的措施是有效的，也取得了阶段性的进展。

　　我在黑龙江调研的时候有一个讲话（《建设情况通报》第 14 期已经印发），光焘同志在上面专门作了批示，要求各地在抓工作落实上下功夫，不断提高工作实效，确保中央的正确决策真正得到贯彻落实。专项整治工作要想取得实效，我看关键就在于查办案件，通过认真查办房地产领域违法违规、权钱交易的案件，严厉惩治房地产领域腐败行为，进一步改进和完善行政监管方面的制度机制，加大源头治理的力度，才能以实实在在的效果取信于民。 下面，我重点围绕“加大工作力度，采取有效措施，切实加强房地产领域违法违规案件的查处”这一主题，谈四点意见。

　　一、强化思想认识，认清查处房地产领域违法违规案件的重要性

　　查处房地产领域违法违规案件，既是开展专项整治工作的一项重要内容，也是促进专项整治工作取得实效的重要途径。各地要进一步统一思想，明确责任，把查办案件作为专项整治工作的重要“抓手” 。

　　（一）查办案件是全面贯彻落实《实施纲要》，加强建设系统党风廉政建设的重要手段。这次房地产市场秩序专项整治工作，党中央、国务院是从党风廉政建设和反腐败工作的角度进行部署的，它和去年开展的房地产交易秩序专项整治工作有一个明显区别，就是整治工作的范围除了相关开发企业、中介机构以及从业人员外，还包括各级相关主管部门及其工作人员。认真查处违法违规案件，严肃处理主管部门及其工作人员在项目立项、土地取得、规划审批、预售许可等各个环节中的违规审批、滥用权力等行为，对于进一步全面贯彻《实施纲要》，加强建设系统党风廉政建设，确保“两个健康”，有特别重要的作用。

　　（二）查办案件是针对房地产领域官商勾结、权钱交易的现象，打击各类违法违规行为的迫切需要。近年来，房地产领域逐渐成为滋生腐败，大案要案多发、高发、频发的敏感地带，特别是一些政府官员利用手中权力，与开发商相互勾结，获取非法利益，严重扰乱了市场秩序。去年中央查处的一批腐败大案要案中，相当一部分都暴露出房地产领域的官商勾结、权钱交易问题。据最高检反贪总局统计，去年立案侦查的9582 件商业贿赂案件中，工程建设占1/4 ，其中房地产占有很大的比重。这些违法违规行为的存在，一方面扰乱了市场秩序，阻碍了房地产业的健康发展；另一方面增加了房地产开发成本，损害了人民群众的利益；再一方面败坏了党风政风行风，社会危害严重，群众反映强烈。加大案件查处的力度，严惩房地产领域的各种违法违规行为显得更加突出和重要。

　　（三）查办案件是严格落实工作方案，确保专项整治工作取得实效的重要步骤。我曾经在不同的场合多次谈到这个问题，必须把查处案件作为专项整治工作的突破口。现在，各地在查办案件上有两个误区：一是自我感觉良好，总以为我们这里问题存在，但构不成大案要案；二是认为建设主管部门力量有限，查不了案。对于存在的问题是不是大案要案，关键是认真自查，要一个项目一个项目、一个环节一个环节的组织检查，只有查了以后，才能依法确定已发案件的性质。再有关于办案力量的问题，建设主管部门有行业监管的职能，这次专项整治又有监察部门的参与，我们和检察部门也有协调配合机制，不是我们建设主管部门独立行事，要善于配合协调。如果我们不抓案件查处，把工作停留在发文件、开会上，或者是样子像查，而没有真查，没有查实，这样的专项整治工作就是“空对空”，就是走过场。说到底，群众看专项整治工作的效果，关键还是看到底查处了多少大案要案，他们反映上来的问题解决了没有。

　　二、全面深入分析，把握房地产领域腐败案件的特点和表现

　　查办案件是一门科学，有很多需要研究和分析的问题。任何一种犯罪，首先要有动机，其次要有机会。动机就是主观上的意识，到底想不想违规操作；机会主要是制度上的不完善，为动机的实施提供了条件。我们要查处房地产领域的腐败案件，就必须首先摸清楚产生腐败案件的特点规律，以及具体的表现形式，这样才能有“的”放“矢”，采取有效措施加以整治。

　　房地产开发项目从取得土地开始，到商品房销售结束，一般要经过十几个审批环节，涉及五十多项审批、备案以及“服务性”手续。重点的审批环节有：企业资质许可、项目立项审批、土地取得审批、规划许可审批、设计人防审批、贷款融资审批、房屋拆迁审批、施工许可审批、预售许可审批、竣工验收和规划验收、产权登记办理等。在这些环节中，都存在可能产生腐败的空间。可以说，一个环节就是一个权力，而权力又是一把双刃剑，行使好了能为人民服务，行使不好就会害人害己。如果再作进一步的分析，我们可以看到， 从违法违规、权钱交易的影响范围、涉及金额、官员级别以及腐败程度来看，项目开发的前期阶段如土地、规划、融资贷款等环节，因涉及重大利益关系问题，容易发生大案要案；项目中后期的施工监理、房屋销售、竣工验收等几个环节，腐败个案的涉及金额虽不如前期大，但发案频率高，且集中在有审批权限的官员身上。 房地产领域腐败的表现形式也复杂多样，特别是领导干部违规参与和干预房地产开发， 可以说， 官商勾结、权钱交易已经在有些地方成了房地产开发建设中的一种“潜规则”，呈现出这么几个特点：

　　一是涉及高官较多，窝案、大案情况突出。近年来查处的一些高级干部，如上海市市委书记陈良宇、北京市副市长刘志华等，均与房地产有关。有时会出现“一个腐败案发，倒台一串干部”的现象。如安徽省安庆市“大园小区案”，开发商用88万元，把安庆市规划、物价、人防、建设、房产等部门的18名干部“拉下水”，其中处级干部 11 人，科级干部7人。云南省昆明市规划局前后三任局长“前腐后继”，先后落马，他们都与房地产开发项目的审批有关。

　　二是涉案金额较大，造成的危害严重。如原青岛市规划局局长张志光，先后96 次非法收受38个单位和个人所送钱物，折合人民币860.2 万元。另外，由于房地产具有价值量大、形态难以改变等特殊性，一旦因违法予以拆除，后续的经济损失和社会影响往往很大。如四川南充“大都会案”，不但造成1 个多亿的直接经济损失，而且因项目已经对外销售，还造成了合同纠纷等后续遗留问题，给社会带来了很多不稳定因素。

　　三是手段不断翻新，隐蔽性越来越强。为逃避相关部门的查处，官商勾结的手法不断翻新。有些主要领导干部在干预土地或者开发项目时不留书面指示或条子、不以个人名义打电话或打招呼、不直接拿现金或实物。有的领导干部表面上按市场价“购买”商品房，而且手续合法，实际上是“半买半送”。不法开发商贿赂官员的手段也更加隐蔽，有的将领导干部的各种开支拿到企业里报销，有的以高薪将领导干部亲属安排在企业里。很多官商勾结、权钱交易案件的外在形式都合乎法律法规的规定，隐蔽性很强，查处难度比较大。如浙江省原建设厅副厅长杨秀珠，在任温州市副市长期间，安排家属及亲信进入房地产公司担任要职，再利用其职权把优质房地产项目交给该企业经营，获得巨额利润后，再通过海外亲属把资金转移到自己名下。

　　四是官商互相利用，结成长期利益联盟。 因为房地产开发牵涉的权力关节多，不法开发商热衷于寻找长期稳定的“靠山”，以随时取得“关照”。同时，权钱之间的链条多数不是一笔交易之后即“断开”，官商之间往往会通过“交朋友”，安排政府官员的子女亲属进入企业任职、馈赠或变相送钱送房等方式，形成长期稳定的利益共同体，一旦“东窗事发”，官商互相给予庇护。甚至有个别领导干部在不法开发商的攻势面前丧失了原则，成为不法开发商谋取非法利益的工具。

　　在年初召开的国务院第五次廉政工作会议上，温家宝总理强调，要深入整顿和规范房地产市场秩序，强化房地产市场监管，依法惩治房地产开发、交易、中介等环节的违法违规行为。前些天，吴官正同志在出席省部级领导干部纪检监察专题研讨班开班式上也发表了重要讲话，指出“惩治和预防是反腐倡廉相辅相成、相互促进的两个方面。要坚持从严治党，继续保持查办案件的势头，惩治这一手任何时候都不能放松。”我们开展专项整治工作，查处房地产领域的腐败案件，就必须认真领会中央领导同志的讲话精神，认真研究和分析产生腐败问题的环节和特点，这是一个基本的前提和条件。

　　三、坚持多策并举，强化房地产领域腐败案件的查处手段

　　各地建设主管部门要结合自身职能，充分发挥监察、检察等相关部门的作用，本着“一般线索移送转办，重要线索挂牌督办，复杂线索联合查办”的思路，采取通报、降低资质资格、取消资质资格或其它行政处罚、移交司法机关处理等形式，加大查办案件的力度。

　　（一）拓宽案件来源渠道，认真梳理违法违规线索。 处理投诉举报是我们专项整治的一项重点工作，也是我们发现案件线索的重要渠道，各级专项整治工作办公室要给予足够的重视，安排专人认真进行梳理，及时分类处理。截止目前，部专项整治工作办公室共接到相关投诉举报79 件，其中，拆迁违规类的38 件，约占总数的48% ；土地违规类的20件，约占总数的25% ；销（预）售违规类的10 件，约占总数的13% ；合同违规、偷税漏税、骗取贷款等类的投诉举报也相对比较集中。对投诉举报线索，我们均按照有关规定进行了及时妥善的处理。79 件投诉举报中，有57 件为移送件，根据情况分别移送到最高人民检察院、国土资源部、监察部等相关部门进行处理；有1件已经由部房地产业司处理后存档备查；有21件为挂牌督办件，分别转请有关省级建设主管部门进行先期调查，限期回复结果，待结果回复后视情列入专案稽查范围，或作为房地产市场秩序专项整治和治理商业贿赂的典型案例。最近，办公室又梳理出了几个典型的投诉举报线索，准备近期联合监察部等有关部门和有关省市组成调查组进行亲自调查。各地也要借鉴部里的做法，善于发现、收集、梳理投诉举报线索，为查办案件奠定基础。

　　（二）抓实开发项目普查，确保专项整治不留死角。 对所有在建并进入商品房预售环节的房地产开发项目进行普查，是我们这次专项整治的基本要求。从项目入手，既查主管部门，又查相关企事业单位和中介机构；以预售环节切入，往前查各种许可审批、工程质量验收等，往后查广告宣传、税费缴纳等。所以说，项目普查是专项整治的前期工作，专项整治是否能够取得成效，关键看项目普查得怎么样。

　　这次项目普查，主要采取了企业自查和城市检查相结合的方式。从4 月下旬到6月底，各级相关主管部门和房地产企业组织了自查。 说到自我检查，我在哈尔滨市有关开发企业负责人参加的座谈会上讲了一个道理：中央开展专项整治对开发商来讲是一件好事，一是为守法的开发商创造了一个好的经营环境，不再为不正当交易行为付出代价；二是通过专项整治也能提高开发商的经营管理能力和水平，自觉抵制不正当交易行为。所以一个项目一个项目、一个环节一个环节地全面清查，要成为开发商经营管理的自觉行动。 应该说，各地的自查工作还是比较扎实的，成效也很明显。 江苏省建设厅设计了针对主管部门、主管部门工作人员以及开发企业的自查表共9 个，内容涵盖规划、施工许可、竣工验收备案、工程质量监督和预售等方面。企业和主管部门分别围绕同一项目、同一内容进行自查，就能准确反映项目开发建设全过程的合法情况和主管部门依法行政的情况。福建省泉州市编制了《房地产市场秩序专项整治廉洁自律自查表》，下发至全市12 个县（市、区）相关机关，编制了《房地产市场秩序专项整治自查表》，下发至205 家房地产开发企业及56 家房地产中介机构。广东省深圳市的101家相关企业对106个在建项目进行了自查，中山市收回110家开发企业和109 家中介企业的自查表。北京市建委在北京建设网上设立了“房地产企业检查”专栏，要求各企业登录后在线填报自查情况，在接受主管部门监督的同时，也自觉接受群众的监督。

　　地级以上城市的全面检查主要是检查项目的自查情况，对自查中发现的问题、有投诉举报的项目进行重点检查，由审计、税务、价格、工商等部门对相关企业进行全面清查，依法打击扰乱房地产市场秩序的违法违规行为。目前，有些城市已经进入了全面检查阶段，并取得了一些成效。江苏省宿迁市对2002 年至2006 年的613个房地产开发项目进行了自查，对存在问题的253 个项目进行了逐项整改，目前已经整改到位的项目75个，追缴土地出让金 3.29 亿元、各项规费1922.68 万元，并扣押了价值2000万元的房产；移交司法机关追缴土地出让金案件2 件、收回土地4宗、追缴税收393.26 万元。 广州市建委会同市国土房管局等部门联合组成了五个房地产市场秩序专项整治工作检查组，对51家房地产开发企业的近300 个项目进行了检查。深圳市对销售价格较高、群众投诉较多和认购书毁约率较高的40个项目进行了重点检查。上海市也对涉嫌囤房惜售、哄抬房价的“汤臣一品”等3个项目进行了重点检查。 安徽省安庆市对12 家存在未取得预售许可擅自销售、一房多售等问题的开发企业进行了查处， 严厉打击了扰乱房地产市场秩序的违法违规行为。

　　（三）认真贯彻中央纪委7 号文件，分类处理查出的问题。最近，各级都在狠抓《中共中央纪委关于严格禁止利用职务上的便利谋取不正当利益的若干规定》（中纪发［2007］7 号）的学习贯彻。7 号文件共10条，提出了“八个禁止 ” ，其中第一条就与房屋买卖有关。各地要坚持把专项整治工作作为贯彻落实中纪委7号文件的一个具体措施，教育大家把握好政策给予的机会，认真开展自查自纠。对于发现的问题，要严格按照中央治理商业贿赂领导小组《关于在治理商业贿赂专项工作中正确把握政策界限的意见》（中治贿发［2007］4号）要求，按照法律法规和党纪政纪的有关规定，客观公正地进行处理。要正确把握从宽、从严的尺度，既要坚持原则，又要讲求策略，做到当严则严，当宽则宽，处理恰当适度，使少数严重违法犯罪分子受到严厉打击，对有不正当交易行为和一般违法行为的人要认真整改，使其受到教育；既要坚决遏制违法违规行为滋生蔓延的势头，又要保证房地产经营活动的正常进行，维护改革发展稳定大局。

　　（四）注重案件分析和警示效果，发挥查办案件的综合功能。查办案件是开展专项整治工作的手段，但不是目的。各地要切实把查处出来的案件利用好，通过深刻剖析，堵塞法规制度上的漏洞；通过通报典型案例，开展警示教育。北京市在3月到5月，集中处理和通报了20家房地产开发企业、中介机构未取得预售许可证擅自预售商品房、未按购房合同约定限期交房、销售商品房时不按要求进行即时备案、向消费者公布与交易网公示楼盘状态不符的销售信息，经纪机构未办理备案手续从事房地产经纪业务、违规从事房地产租赁代理业务、赚取房屋买卖差价等违法违规行为，在房地产市场引起了很大的震动。去年，建设部和最高人民检察院联合通报了20起建设领域商业贿赂违法犯罪典型案例，起到了很好的警示教育作用。今年，建设部等八部门还将在适当的时候，集中通报一批房地产领域官商勾结、权钱交易的典型案例，回应广大人民群众的关注。希望各地也要适时通报近几年已经处理了的典型案例，切实把专项整治工作引向深入。

　　四、在注重查办案件的同时，着力铲除房地产腐败案件产生的土壤和条件

　　惩治和预防是相辅相成、相互促进的两个方面，惩治这一手必须毫不动摇地抓下去，但是如果不着力推进改革与制度建设，腐败现象往往会查不胜查，纠而复生。胡锦涛总书记近期在中央党校的重要讲话中指出，要把反腐倡廉建设放在更加突出的位置，在坚决惩治腐败的同时更加注重治本，更加注重预防，更加注重制度建设。这是对党风廉政建设和反腐败工作提出的新要求，我们要切实加以贯彻。这次专项整治工作的着眼点是解决民生问题，突破点是查办案件，落脚点是建立长效机制。我们要通过扎实开展专项整治工作，从查办案件中发现法规制度上的缺陷，及时予以补充完善，达到源头治理的目的。

　　（一）提高开发商的素质，限制领导干部的自由裁量权。前段时间，我在内参上看到一篇报道，一个房地产开发商还算有良心，因害怕“东窗事发”，有愧于时代和人民，向记者坦露了自己及同伴在各个环节收买权力部门的行为。这篇报道值得我们深思，大家可以从新华网上看一看。各级建设主管部门都要着力提高开发商的自身素质和守法意识，打造健康的商业文化；改进审批制度，规范审批程序，建立责任追究制度，减少自由裁量权，行使权力必须接受监督，行使权力要依靠制度运行。无论是开发商还是领导干部，能自觉接受教育就不愿腐败，能认真执行制度就不能腐败，同时也要加大监督和办案力度，使之不敢腐败。

　　（二）改革和健全审批制度，进一步推进政务公开。要依照《行政许可法》的要求，强化宏观调控职能，完善行政管理方式，改革行政审批制度，规范办事程序。积极探索治理商业贿赂在有关资质、资格审查等行政审批环节的有效办法。认真贯彻落实国务院《关于社会信用体系建设的若干意见》和《政府信息公开条例》，严格落实政府信息的主动公开和依法申请公开制度、政府信息公开发布制度、政府信息公开监督和保障制度。 加强行政服务中心和电子政务建设。目前，建设部正在筹办部机关建设行政许可网上办事大厅，将逐步实现行政许可项目的网上申报；同时要指导和总结、推广建立统一的省级建设主管部门政务服务中心，构建政务公开和公共服务平台。进一步拓宽办事公开的内容，在容易产生腐败的环节和部位加大政务公开力度。全面贯彻落实党和国家的方针政策，增强制度的执行力，加强对各地贯彻执行情况的监督检查。继续会同监察部门开展城乡规划效能监察，确保各项法规制度落到实处。

　　（三）推进诚信体系建设，强化市场监督的有效性。2002 年以来，建设部坚持“规范市场抓信用，完善体系促诚信”，不断推进房地产市场和建筑市场诚信体系建设，建立并逐步完善了房地产市场和建筑市场信用体系， 全国80 ％的省级建设主管部门公开了“失信名录”，实现了失信企业和个人“一地受罚，处处受制”。下一步，我们要全面贯彻实施已经出台的诚信标准，及时整理市场主体不良失信行为的处罚记录，并按照各自权限通过市场监管综合信息系统自行上网记录，形成基础信息，为诚信评价提供信息保障。 做好分类指导，争取今年年底前在全国省会城市、计划单列市和部分基础较好的地级城市建立完善建筑市场信用信息平台，健全不良信息披露制度和守信激励制度，充分发挥信用体系的评价、激励、惩戒作用，提高公共服务和市场监管水平。

　　这次，我从查办案件的重要性、案件发生的特点和表现、查办案件的措施和查办案件的落脚点谈了四点意见，供同志们讨论。望各级建设行政主管部门要把专项整治工作作为今年建设系统治理商业贿赂工作的重点内容来抓，作为反腐倡廉、行风政风建设、精神文明建设、维护人民群众根本利益的有效措施来抓，要结合各项工作抓紧抓细抓实，切实形成相互促进、整体发展的良好局面，增强专项整治工作的实际效果。