万达借互联网金融发行另类REITs 推中国首个商业地产众筹项目募资

万达集团、快钱公司联手打造的万达互联网金融业务正式落地，双方共同推出中国首个商业地产众筹项目"稳赚1号"。

《证券日报》记者从万达集团内部获悉，"稳赚1号"以万达广场作为基础资产，募集的资金全部投资于只租不售的万达城市商业广场项目，预期年化收益达12%以上。

值得一提的是，该产品实际上与尚未获批的REITs（房地产信托投资基金）类似，只不过用众筹的名义来发售，实质上则是运用创新的互联网金融方式，以突破传统商业地产模式获得融资。

"万达想要完成'5年后没有重资产'的目标，从投资者渠道获得资金，即用别人的钱为万达赚取利润是首要解决的问题。"有业内人士向本报记者表示，这其中包括机构投资者等外部渠道，也包括万达建立的内部融资渠道，例如万达控股的快钱等。如此来看，"稳赚1号"是万达集团董事长王健林设计的利用内部筹钱渠道获得融资的产品。

推另类REITs拓宽融资渠道

据《证券日报》记者了解，"稳赚1号"每份众筹金额为1000元人民币，认筹起点为1份，最高认筹1000份。万达方面表示，上述项目收益来源包括净物业收入分配和物业增值收益，预期年化收益达12%以上。

值得一提的是，"稳赚1号"募集资金是直接用于万达广场建设的。万达方面向本报记者透露，"稳赚1号"标的为万达商业地产2015年新开工且在2016年开业的只租不售的国内城市商业广场项目(万达有权根据筹集情况予以调整基础资产)。

此外，其退出方式有两种，项目上市到期或持有至7年到期。具体来看，以项目上市到期方式退出，即自第三个收益派发日之后，发起人可视市场情况选择促成将自有租赁物业通过REITs或其他方式上市，发起人亦可选择促成向第三方出售相应权益或自有租赁物业，但出售对价较实际众筹资金的增值应不低于实际众筹资金的年化6%（例如在第4个收益派发日之后出售的，则出售对价应不低于实际众筹资金的124%）。

至于以持有至7年方式退出，即万达商业地产或其指定的第三方于第7个收益派发日之前以不低于实际众筹资金1.5倍的价格收购自有租赁物业或相应权益；发起人将使用上述转让所得资金回购投资人持有的众筹标的份额。

由此看来，这款众筹产品实际上是为商业地产项目融资而推出的，从操作方式、收益来源等方面与尚未获批的REITs类似，尤其其退出方式也是以REITs方式上市，颇有铺好资产证券化道路之意。
加速互联网金融业务落地

据万达方面透露，"稳赚1号"将通过快钱平台jr.99bill.com及"快钱钱包APP"限额发售，募集期为2015年6月12日至6月15日。据了解，投资者现已可以登录快钱平台或下载"快钱钱包"查看项目详情。同时，快钱还将开放转让功能，项目成立三个月起投资者即可选择流通变现。

而其起始投资金额1000元的低门槛设计，显然是为了迎合互联网用户的消费理财特点，这在某种程度上也打破了传统商业地产获得资金的主要渠道来自于投资机构等手持大笔资金的融资模式。不过，对于投资者来说，虽然项目成立三个月起投资者可以将其流转，但受制于房地产市场波动，物业租赁收益将随之受影响。

"万达物业的'城市中心'效应及其品牌优势有吸引投资者认购的能力"，某业内人士向记者直言，但现在股市有很强的资金吸纳能力，所以其具体认购情况尚不好判断。

不过，万达此前一直都是大投入式发展，动辄几百亿元的投资砸下去，这无疑将对企业运营造成压力，而其此次启动的商业地产众筹项目则是"以小搏大"，将身段下沉，颇有与小股投资者合作"操盘"之意。