开发商变相融资暗藏风险

以往不招开发商待见的团购，如今成了他们回笼资金的重要手段。

尽管楼市已透出阵阵暖意，但经历了寒冬的众多开发商仍然难以露出轻松的笑容，2008年初以来楼市下行造成的“钱紧”，依然是开发商心中的最痛，加速回笼资金成了他们疗伤的最好慰藉。

近一时期，曾经不招开发商待见的“团购”重袭长春，不过这一次的团购潮与楼市火爆时有着很大的不同。以往团购由购房者主导，此次却是开发商主动参与；以往没有多大折扣，眼下的团购房动辄低于市场价几百、上千元，甚至比经济适用房还便宜。记者在采访中发现，团购房的确给购房者带来了实惠，但是开发商正把团购从促销变为融资手段，引发的风险不容忽视。

从“不作响应”到“主动参与”

团购，顾名思义是“集体购房，集体砍价”。据了解，团购在最初产生时，通常采取市场化操作方式，买家通过中介组织，把散户捆绑在一起，共同向开发商叫板；或者是某一类认同感较强的群体，通过网络或其他平台自发组织起来，与开发商“砍价”。

2007年长春房地产市场火爆之时，一些购房者曾经组织起来，试图通过团购这种批发形式以优惠价购房，但是很少能得到开发商响应。从去年下半年开始，长春市场团购渐渐又热了起来，条件也十分优惠。长春市购房者肖女士2007年10月看中的一个楼盘，10人以下不接受团购，到了2009年初，三五个人都可成“团”，甚至一个人也可以团购，团购的折扣也从过去的每平方米50元优惠到了300元。不少开发商不待购房者要求，主动参与团购，甚至主动上门给一些大的单位提供团购。

记者在采访中发现，长春团购形式大致有三种：一种是由媒体或是中介机构组织的购房团，集体与开发商砍价；另一种是单位出面组织与开发商洽谈的团购，开发商负责拿地，单位负责组织职工拿钱；还有一种是单位以某种方式取得一块土地，委托开发商定向开发，类似“集资建房”。

无论哪一种形式的团购，核心都是一场价格血拼。今年3月初，荣旺天下刚刚打出2500元/平方米的团购价，华大·天朗国际紧接着打出了2340元至2375元的团购宣传广告。而一些单位组织的团购，价格更低。据了解，长春市绿园区政府团购房初步定价，多层均价2180元，高层2300元/平方米；宽城区政府团购房均价为2000元/平方米；号称“长春市工商局”团购房的万嘉花园均价更低，1770至1970元/平方米，还是涨了200元以后的价格。而长春市2008年底商品住宅均价3200元/平方米，经济适用房均价2150元/平方米。

由促销工具成融资手段

“团购对我们来说是筹集工程启动款，也是在卖血。”长春市某项目开发商表示。该项目建设成本预计在每平方米3850元至4200元之间，团购价是3850元/平方米，而该项目周边的商品房已经卖到了7000至8000元左右。团购的条件是一次性交齐房款。

“之所以做团购，就是为了快速回笼资金，确保工程进度。等到工程建设到一定程度后，绝对不会是这个价格。”该项目开发商说。

据了解，自去年下半年房地产市场出现滞销现象后，长春很多开发商资金链紧张，无法开工，团购开始成为开发商融资的重要手段。

“开发商很难从银行贷到款，但是个人从银行贷款比较容易，团购能让开发商拿购房者的钱去盖房子，还可以省去银行利息。”一位团购的组织者说。

不过，消费者在享受团购实惠的同时，也体会到了实实在在的风险。

长春市万嘉花园去年底曾经出现过大规模的团购纠纷，因开发商推迟交房、更改规划、涨价等原因，上百人到长春市政府上访，最后由长春市政府强力协调，风波才得以平息。长春某花园小区的57户团购者去年交了1500多万元的团购款，至今没有看到房子，也没有要回房款。

业内人士认为，团购房的性质决定了它有一定的购买和投资价值，但是由于有些团购房属于非正规的开发商融资手段，因此团购增加了很多风险。一是开发商能否按承诺兑现的问题，团购毕竟是开发商的前期募资，后期决定项目成功与否的因素还有很多，所以团购的风险一直存在。二是团购房的质量很难保证，因为团购是开发商前期募集资金的手段，开发商在牺牲自有利润的时候，在建筑质量上难免打些折扣。三是转让问题，有的开发商为了避免团购房影响小区正规商品房销售，通常会在一定时期内控制团购房转让。

对房地产市场影响有待观察

长春市政府去年12月1日出台了促进房地产健康发展的22条新政，其中有一条就是鼓励单位团购。长春市政府副秘书长徐毅夫表示，政府希望通过集体购房的方式，给购房者更多的实惠，借此扩大内需，拉动消费。

从房地产市场反响看，团购确实对交易量上升起到了促进作用。今年2、3月份，长春商品住宅交易同比有所上升，被认为主要是特惠和低价房拉动的结果。此外，团购房在某种程度上对房价上涨也是一种牵制。某区域推出团购房后，周边商品房马上降价跟进。团购也部分解决了开发商资金紧张的现状，使工程得以开工。

但是，也有人担心，大量团购房上市会冲击正常商品房市场。据长春房地产报统计，今年长春房地产市场仅去年结转和今年上市的现房就有500万平方米，加上新上市的期房，库存压力很大。长春房地产报总编助理马峻岭认为，长春市商品房价格本身并不是很高，团购房又分流了一部分客户，对商品房销售肯定是一个冲击，会造成空置面积增加，并加剧炒房现象。

长春市在团购房问题上曾有过教训。2003年前，长春房地产市场上曾充斥大量以团购名义建设的单位集资房，比例最高时达30%至40%。这些集资房面积较大，违反了国家有关集资建房的规定，引起老百姓不满，也干扰了房地产市场的正常秩序，结果是该市房地产市场长期低迷，房价甚至出现负增长，开发商纷纷撤走，没有团购资格的普通百姓也没有从中得到多少实惠。长春市政府曾于2005年底彻底叫停党政机关集资建房。此后，团购在长春越来越少。当地房地产市场投资增加、交易活跃，很快就呈现繁荣景象，但是同时房价也有了较大幅度增长。

长春房地产业内人士认为，此次团购潮，对房地产市场的究竟有何影响仍有待观察，但是团购由促销变为融资手段，引发的风险不容忽视，建议相关部门加强监管，对团购市场进行规范，确保房地产市场健康平稳发展。