2013年上海产权式商铺投资策略

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    商用房产市场以其独特的投资价值吸引着众多投资者：其中就包括大型的境内外投资公司、企业或者是个人投资者，寻觅着各自适合的投资产品。由于受到多种因素的影响，使得越来越多的投资者将投资的重点转移至商用房产，而其中商铺作为其中的明星板块，自然亦受到了重点关注。

    那么我们将对各类商铺的投资要点进行系列分析，以提供给投资者作参考。首先，对于产权式商铺——就是将大面积商场分割成小面积商铺后进行出售的投资要点，作如下分析：

    第一， 投资风险控制

    这是投资者应当首要考虑的问题。产权式商铺由于其总标的相对较小等特性，往往受到中、小投资者的普遍欢迎，但由于产权式商铺所具有的一些特殊性，使得投资风险比一般的商铺为高：

    由于作为店中店的产权式商铺受到较多因素的制约，因此想要经营成功就要求进行统一管理，投资者必须在一定条件下服从商场经营管理公司对于业态的规划要求，这对于商场经营管理公司的经营管理能力的要求远较一般的物业管理公司要高许多。

    建议：在投资产权式商铺时，投资者应对于发展商以及商场经营管理公司的能力、资信进行认真研究，并对规划的用途向专家咨询可行性后再进行投资。

    第二， 投资收益问题

    产权式商铺之所以能吸引投资者关注，除了投资总金额较低外，另外重要卖点是——承诺一定年限内进行包租——给予稳定的投资回报，一般公式如下：

    投资回报金额＝投资总金额×所承诺的投资回报率

    产权式商铺的发展商一般会指定一家商场经营管理公司——对于出售的产权式商铺进行统一经营管理，通常会有两种方案提供给投资者以供选择：一种方案是由发展商所指定的商场经营管理公司提供一定年限固定回报率；另一种方案是投资者自行经营，但必须服从商场经营管理公司的统一经营管理，尤其是在业态上必须服从规划要求。当然发展商的出发点是为了使商场的经营能够最大程度地获得成功。

    投资者仍然需要关注几个关键问题：一是商场经营管理公司的经营能力、注册资金、以往业绩表现等——也就是包租主体公司的综合履约能力；二是投资收益问题——也就是发展商所指定的商场经营管理公司提供一定年限固定回报率多寡——是否能够偿还贷款等，因为根据信义商用房产的统计显示：需要贷款投资购买产权式商铺的投资者比例达到60%以投资案例：

    投资者购买一个产权式商铺，总金额为100万元，贷款5成，年限为10年，那么由发展商所指定的商场经营管理公司提供一定年限的固定回报率需达到多少才能偿还银行贷款？目前个人非居住贷款利率为：6．12%，个人租赁税收按5%计算。

    通过上表的计算，可以看到：如果贷款5成购买产权式商铺，那么投资回报率必须达到7．05%以上方能偿还贷款本息。

    建议：投资者选择投资产权式商铺很重要的是看中其具有稳定的投资回报，这就需要认真评估商场经营管理公司的综合实力。
 

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