二手房交易中的产权变化

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　　【学员问题】：二手房交易中的产权变化。

　　【解答】 二手房交易中的产权变化由于在各地房改中，房改房大多是以成本价和标准价获得的（分别占领45％左右），以市场价出售的较少（约10％），因而这些房改房大多是不完全产权、有限产权。这类产权在交易中涉及到多方面的所有者权益关系。按照本节前面一部分讲述的各种产权获取方式具体地讲，主要有如下一些产权关系变化：

　　一、商品房和私房在交易中的产权关系变化我们已经介绍了，商品房和私房的产权关系比较明确和简单，所有者拥有全部的土地产权和房屋产权，能够在法律允许的范围内，按自己的意愿对其进行交易，在交纳正常税费之后，获取交易的全部收益。与此同时，也将住房的全部产权一次性的转移给购买者。商品房和私房交易过程中涉及到的产权问题，主要是可能存在共有产权纠纷。有的商品房和私房是夫妻双方的共有财产，或者是兄弟姊妹的共同财产，大家共同享有产权。按法律规定，这种共有产权的房屋交易，需要共有人全部出具书面同意证明材料，才能进行交易。这种共有产权的纠纷，主要是来自出售方，但也可能影响到购买方，因为这种在出售方无权出售情况下的房屋买卖合同，在法律上属于无效合同。

　　二、市场价购买的房改房在交易中的产权关系变化字串1前面已经讲到，以市场价购买的房改房具有完全产权，这类房产交易的产权关系变化情况同一般的商品房相同。

　　三、以成本价购买的房改房在交易中的产权关系变化成本价购买的房改房，与市场价购买的房改房最大的不同在于，房改房的土地使用权是无偿划拨得到的，没有像商品房那样交纳土地使用费。因而，房改房的产权中的土地产权部分实际上仍然属于国家，购房者只占有房屋产权部分。在购房者自己居住时，出于有利于房改的考虑，国家并不对土地使用权相关收益（租金）提出要求，对居民有潜在的优惠。这时的交易是不完全的市场交易。当居民出售住房时，情况就出现了变化，二手房买卖是按照市场价进行的，是完全的市场交易，市场价是包含了土地使用权的。于是，购买公房时没有包含土地使用权费用的问题就显现出来了。土地使用费涉及到两个重要利益关系：

　　1.对起初购买公房时按照当时的市场行情应当交纳的土地使用费；

　　2.从购房以来直到出售时这一段时间内由于种种原因引起的土地增值问题；其中，第一个方面的问题不太大，当年的土地使用费已经在市场价售房的方式中有测定。成本价购房的在土地使用费上较当年差多少，比较容易明确。按这个差额补交的方法也很简单，直接补齐就了事。麻烦在于土地增值问题，涉及到很多与经济利益关系密切的理论问题。 字串7不论只有潜在的价值的土地、还是作为生产资料的土地，在房地产市场上都有价格。土地的价格，完全取决于土地所有权、使用权被垄断下的土地供求；土地资本的价格则以劳动创造的价值为基础，并受到市场供求关系的影响。

　　以上内容均根据学员实际工作中遇到的问题整理而成，供参考，如有问题请及时沟通、指正。