2015年房地产估价师理论与方法辅导：非市场价值相关概念

　　不论何种类型的评估价值均是假定估价对象在一定的条件下进行交易最可能的价格。价值类型可分为市场价值和非市场价值。

　　非市场价值

　　在实际估价中，有些估价目的要求评估的是在不符合市场价值形成条件中的一个或多个条件下最可能的价格。凡不符合上述市场价值形成条件中任意一条的价值，均为非市场价值。非市场价值不是一种价值，而是对市场价值以外的各种价值的一个概括性称呼。主要有快速变现价值、谨慎价值、在用价值、清算价值和投资价值。它们与市场价值是六种基本价值类型，它们是一组按照价值前提或者说评估价值的本质来划分的价值。

　　1、快速变现价值

　　快速变现价值是指不符合市场价值形成条件中的“交易双方有较充裕的时间进行交易”下最可能的价格。由于房地产的难以变现，如果交易时间较短（如销售期短于正常或合理的销售期）， 则其最可能的价格较低，因此快速变现价值通常低于市场价值。

　　2、谨慎价值

　　谨慎价值是指在存在不确定性因素的情况下遵守谨慎原则评估出的价值。谨慎原则见本书第五章第七节。谨慎价值通常低于市场价值。例如，为了防范房地产信贷风险，要求评估的房地产抵押价值为谨慎价值。

　　3、在用价值

　　在用价值是指在现状利用下的价值。现状利用包括目前的用途、规模、集约度和档次等，它可能是最高最佳使用，也可能不是最高最佳使用。在用价值一般低于市场价值。但如果现状使用是最高最佳使用，则在用价值等于市场价值。

　　4、残余价值

　　残余价值是指在非继续利用条件下的价值。它一般低于市场价值。例如，某种针对特定品牌进行了装饰装修的餐厅，当不再作为该种品牌的餐厅继续经营而出售时，该种装饰装修不但不会增加该餐厅的价值，反而会减少该餐厅的价值。因此，此时残余价值会低于市场价值。但在征收国有土地上单位和个人的房屋的情况下，虽然该餐厅也不会继续经营下去，但要假设继续经营来评估其市场价值，并据此给予拆迁补偿。

　　5、投资价值

　　指从某个特定的投资者（即某个具体的技资者）的角度来衡量的价值，主要是基于个人的需要和意愿。与此相比，市场价值是指对于一个典型的投资者的价值。即市场价值来源于市场参与者的共同价值判断，是客观的、非个人的价值；投资价值是对特定的投资者而言的，是建立在主观的、个人因素基础上的价值。在某一时点上，市场价值是唯一的，而投资价值会因投资者的不同而不同。

　　同一房地产对于不同的投资者之所以会有不同的投资价值，是因为不同的投资者可能在开发建设成本或经营费用方面的优势不同，纳税状况不同，对未来的信心不同等因素造成的。所有这些因素都会影响投资者对该房地产未来收益能力的估计，从而影响投资者对该房地产价值的估计。

　　评估投资价值与评估市场价值的方法一般是相同的，所不同的主要是参数取值；投资者评估的房地产的投资价值大于或等于该房地产的市场价格，是其投资行为（或交易） 能够实现的基本条件。

　　就投资价值与市场价值相对而言，房地产估价所评估的是房地产的市场价值。但作为房地产估价师，评估房地产的投资价值为投资者决策提供参考，也是其服务的重要领域。例如，政府举行国有建设用地使用权招标、拍卖、挂牌出让，与取得土地者可能委托房地产估价机构评估其能承受的最高价格，例如为其确定投标报价提供参考依据。这就是一种投资价值评估。

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