2015年房地产估价师《理论与方法》：选取标准临街宗地

　　选取标准临街宗地

　　标准临街宗地

　　是路线价区段内具有代表性的宗地

　　选取的具体要求（八方面要求）

　　一面临街

　　地地形状为矩形

　　临街深度为标准临街深度

　　临街宽度为标准临街宽度

　　临街宽度与临街深度的比例（宽深比）适当

　　用途为所在路线价区段具有代表性的用途

　　容积率为所在路线价区段具有代表性的容积率

　　其他方面，如土地使用期限、土地开发程度等也应具有代表性

　　调查评估路线价

　　路线价

　　是附设在街道上的若干标准临街宗地的平均价格

　　求取方法

　　可以运用收益法、市场法分别求取各宗的价格

　　然后采用简单算术平均、加权算术平均、中位数、众数等综合为一个路线价

　　路线价的表示方法

　　可以为土地单价，也可以为楼面地价

　　可以用货币表示，也可以用相对数表示

　　制作价格修正率表

　　价格修正率表（两类）

　　临街深度价格修正率表

　　其他价格修正率表

　　原理

　　（同样面积的）地块距离街道深度越深，可及性越差，价值也越小

　　四三二一法则

　　将临街深度100英尺的临街土地，划分为与街道平行的四等份

　　距街道最近的第一个25英尺，价值占整块土地价值的40%

　　第二个25英尺，价值占整块土地价值的30%

　　第三个25英尺，价值占整块土地价值的20%

　　第四个（距离街道最远的）25英尺，价值占整块土地价值的10%

　　超过100英尺的部分，则以九八七六法则来补充，即超过100英尺的第一、第二、第三、第四个25英尺等份的价值，分别为临街深度100英尺的土地价值9%、8%、7%、6%

　　制作价格修正率表

　　同一尝试范围内三种类型值的关系

　　累计深度修正率越来越大，单独深度和平均深度修正率越来越小

　　平均深度与累计深度价格修正率的关系

　　平均深价格修正率=累计深度价格修正率×标准临街深度÷所给临街深度

　　制作临街深度价格修正率表的要领

　　设定标准临街深度

　　将标准临街深度分为若干等份

　　制作单独深度价格修正率，或将单独深度价格修正率转换为累计深度价格修正率或平均价格修正率

　　制作特殊形状土地的价值，还需要制作相应的价格修正率表

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