黄玺庆：城镇化不能够提供住房的有效需求

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芭蕾雨国际控股有限公司总裁 黄玺庆

    “激辩房地产市场前景”于7月5日在北京大学举行，多位专家学者参与论坛，共论房地产市场的走向。芭蕾雨国际控股有限公司总裁黄玺庆表示，城镇化不能够提供住房的有效需求，但是城镇化能够提供有效供应。农村的土地变成城市建设用地了，征地了，土地供应有了。但是失去集体建设用地的那些农民，他不是你的有效需求，他们住到安置房里去了。

    嘉宾发言实录：

    大家好，非常高兴有机会参加这个讨论，前面听了四位教授、博士精彩的讲话，从年龄上讲他们是我们的师弟。但是你看一个个都首席经济学家，都大教授，我对他们的评论是赞扬的还是拍砖呢?我是诚惶诚恐，很忐忑。

    那么我想评论就评论吧，如果说点官场上的话，我想说听了四位教授、博士的精彩演讲受益匪浅。如果回到咱们北大交流中心阳光厅里面，我可能说是我是越听越糊涂。等我回到我们自己的房地产圈里，我可能会评论说经济学家的话只可听之不可信之。多有得罪。

    因为我想今天他们的话不是给大家听的，主要是给我听的，我是房地产开发商。房地产有没有风险，会不会崩溃，大家买不买房那和你们有关系，应该让我们来听，几位经济学家言之凿凿针对我们市场谈论这个问题。第一次听西南财大这个报告，咱们北大金融校友会我们也是在成都搞第一次论坛，当时韩教授公布了他们的成果，当时研究的是我们这个报告的真实、有效、独家性，我当时眼前一亮。刚才又听甘犁教授讲，我几乎都要相信了。但是陆博士一说，感情海量判断手段都不一样，我真是糊涂了。

    但是他们谈的都是房地产市场的供需关系。泡沫是怎么产生的?是因为数据，如果大家不是专门搞经济的可能也会说糊涂了。6、7月份是很好的月份，世界杯，大家看球，必备的是干什么呢?啤酒。这个泡沫是怎么产生的?一瞬间倒的很快，那个啤酒沫就起来了。是不是这样?泡沫泡沫就是这么产生的，中国房地产市场有没有泡沫?从全局上看中国不是一个大啤酒缸，不是这样的。中国有31个省市，中国有600多个城市，中国有3000个县，每个县房地产都不差，每个县都是不同的啤酒杯子，我们不同的酒杯里面往里倒酒。有的地方可能倒的快了点，泡沫流出来了，比如说鄂尔多斯。有的地方倒的很慢，还没满呢怎么能有泡沫呢?首先我一定要提出这么一个质疑。

    供需关系在中国它是可以创造的，倒的快了，如果有泡沫了怎么办?怎么解决泡沫?问题大吗?赶紧多喝几口，或者往里放点东西，放点冰块，放点话梅，一会儿怕沫就没了。所以有泡沫你不用管他，我是一个老“运动员”了，我不是真正的运动员。房地产市场从2003年开始调控，以央行文件开始，长达11年的房地产调控，因为2013年国家没有出调控政策。那我们就是老“运动员”了，没有什么啊，一会儿有拐点了，一会儿说春天了，一会说冬天了，房地产有两派，冬天派和夏天派，成就了很多经济学家，成就了很多专家。

    我个人真实的感受，2009年房地产市场真是出了问题了，但是放在一个比较长的周期里面，这些泡沫都会自动的消化。所以我说如果房地产有问题，是大家太关注这个行业了。你说一个人吃五谷杂粮，风吹日晒哪能不伤风感冒呢?但是如果大家老是关心这个，你怎么得吃点抗生素吧，他本来就要感冒，由于大家太多的关注，太多的关爱，他就要发生癌变了，一个感冒就要发生癌变了。所以房地产自身的问题远远小于由于大家过度关注所产生的问题，这个是房地产的真实状况，没有媒体，没有经济学家们说的那么危言耸听。

    当然了，作为经济学家他的职责就是发盛世危言的，这是他的职责。但是我们作为投资商、开发商，我们还是要保持相对的清醒的头脑。根据我说了，怎样去解决这个泡沫问题?一个是快点喝，增加供应，供应是可以创造的。比如说取消现货，比如在某个地方我通过土地抽紧银根，抽紧地根，限制供应，房地产的供需是完全可以创造出来的，这就是一个现实。比如说我往里加点东西，加点冰糖、话梅是什么?我丰富这个地区的功能，我不要紧紧是住宅，我配套一些商业资源，配套一些产业资源，配套一些公共服务职能，配套学校，配套医院，这个城市宜居了，这个泡沫就没了，需求就上来了，供需是可以创造的。

    另外稍微的说两个和大家不太一样的常识问题，大家都关心房价上涨和房子涨价不是一个概念。如果你已经买了房子了，房价上涨与否与你无关，你关心房子是否涨价。什么叫房子涨价?我买了这个东西之后，我一百块钱买的，一百二十卖掉的，我的房子涨价了，我赚了。全世界只有房子没有一个产品，作为一种商品的话只有房子没有一个是一样的。户型一样楼层不一样，朝向也不一样。所以你的价格永远是你自己的价格，你不是我的价格。就好象我买了一个42寸的电视，5千块钱，你买了个44寸电视，你是5500块钱，你能说电视涨价了吗?我是42寸的，你是44寸的，不一样，没有一个房子是一样的。所以它是否涨价，只在于我买的房子进入二手房市场之后，是否能够卖出去，房子涨价了。房价上涨那是经济学家们的事情，是哪套房子上涨了，不知道，是整体大概的一个趋势。

    那房价上涨他要为我结存宏观经济环境，投资手段的配置，很复杂的一个原因。但是我相信，如果已经买了房子的人，如果你不是想做投资的人，房价上涨与大部分人没有关系，你关注的只应该是房子是否涨价。

    另外刚才也提到了城镇化的问题，几位教授都提到了。城镇化不是灵丹妙药，不是解决房地产所谓一些供应的问题，一些需求问题，不是的。城镇化不能够提供住房的有效需求，但是城镇化能够提供有效供应。什么叫城镇化?农村的土地变成城市建设用地了，征地了，土地供应有了。但是失去集体建设用地的那些农民，他不是你的有效需求，他干吗去了?住到安置房里去了。你房地产开发商把农村的集体建设用地，征地变成了国有建设用地，你有土地供应了，这是城镇化给你的贡献。但是你购房者不是那些失地的农民，是其他的人口。所以说我们说多少年城镇化率如何如何，反估我们房地产市场高枕无忧了，不是这样。

    为什么去年中国三、四线城市房地产普遍出现了问题?去年城镇化非常厉害，去年大多数开发商退回一线城市，离开三线城市，就是城镇化出的问题。2013年供应出的房子基本上是2010年开始拿地，开始建设，两三年把房子建完了。那时候大家都知道习要上台了，大家预知了，在经济学家的鼓动下去三四线城市拿着额地。在这样高歌猛进的情况下呈现了这样的馅饼，那我们发现这不是馅饼了，是一个巨大的陷井，没有有效的需求。房地产目前所存在的问题，我觉得就是发展中行业自身存在的问题。