时评：窘境丛生创新思维打破养老地产僵局

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窘境中的养老地产

8月18日，北京市民政局会同市发改委等9个委办局联合出台《关于进一步推进本市养老机构和养老照料中心建设工作的通知》下称《通知》。《通知》要求，各养老机构要充分利用周边的医院资源，通过开展多种形式的医疗合作，实现养老机构的医疗保障功能。

这是一周之内，继南京、深圳之后，又一城市出台养老新规。中国养老产业的关注度之高由此可鉴。

开发商对养老产业同样表现出了空前的热情。在“2014中国地产设计创新论坛”上，养老被设定为年度话题。来自政府、房企、建筑设计、保险等多个领域的领导和专家畅谈养老地产的现状和未来，共同寻找破局之策。

窘境中的养老地产

外界曾如此描述过中国的老龄化：中国正在以奔跑的速度迅速“变老”。

一组统计数据足以说明这种速度。欧美发达国家都经历了人口老龄化过程。进入老龄化社会，法国用了115年，瑞士用了85年，英国用了80年，美国用了60年，而我国只用了不到30年。速度何其惊人。

从目前来看，面对迅速变老的事实，无论何种养老方式，都明显准备不足。居家养老面临现代社会的挑战，随着生活节奏的加快、工作负担的加重，家庭养老的人力成本剧增;社区养老又往往局限于现有养老设施的缺乏，以及社区服务的不专业，难以满足老年人日常保健的需求。而目前的机构养老，较为普遍的多为托老所、老年公寓、临终关怀医院等。

养老地产于是趁势兴起。目前落地的养老地产中，多数采用居家养老、社区养老、机构养老“三合一模式”。年底可实现入住的上海天地健康城就是其中的代表。“养老产业是一个低回报的产业，绝对不会像房地产业有那么高的毛利率，10% 20%是比较正常的毛利率。”天地控股总裁张华纲说。

按照中国投资者的心态，这种盈利水平的项目，导致开发商的参与度很低，“所以，养老地产表面上很火，但实际落地的非常少。”

来自台湾的著名建筑师刘培森对养老产业有着清晰的认识。自1991年筹划建造台湾长庚养生文化村起，直到现在他仍在参与建设养老社区工作。

在刘培森看来，养老地产开发有五大类别。第一类是与社区共同建设;第二类是与相关设施并设，比如医疗设施和教育机构结合;第三类是和旅游业结合;第四类和国际品牌结合，即引入外资或请国际知名养老品牌共同开发;第五类与服务结合，或者和保险业结合，共创一种特殊产品。

实际上，目前无论哪一种开发类型都处于“看上去很美，落地很难”的窘境。除了钱难赚让开发商难以押宝养老地产外，另一个阻碍来自于政策的模糊。

养老地产项目拿地难是企业进军养老地产面临的首要问题。土地问题也是当前养老产业发展的瓶颈，主要体现在用地指标短缺、属性不明确、配套优惠政策不完善等方面。

目前，多数养老地产是通过招拍挂形式拿地。养老项目本身的建设成本远远高于普通住宅，普通住宅还可以全部销售，养老地产一般需要配建医院等其它配套设施。同样的拿地成本，盈利压力可想而知。对于租售结合的养老地产，开发商一直倡议采取土地划拨方式与招拍挂结合：销售部分采取招拍挂，租赁部分由政府划拨。

创新思维打破僵局

养老问题已经上升到国家战略层面。值得一提的是，随着地方养老政策的逐渐出台，政府在如何鼓励支持社会资本进军养老产业上，也在做一些探索。

2013年，北京市就颁布了《关于加快本市养老机构建设实施办法的通知》，要求政府投资建设的养老机构、社会资本投资建设的非营利性养老机构，采取划拨方式供地。这意味着，上述两类养老机构无需缴纳土地出让金，这就大大降低了社会资本的开发成本。

作为比大陆提早十几年进入老龄化社会的台湾，在养老产业的创新上提供了诸多借鉴。

比如，台湾尤其鼓励社会资本做养老社区，倡导企业开发终生住宅。终身住宅有四大重要要素，医疗资源、养生保健、康乐活动、生态景观。事实上，长庚养生文化村就是终生住宅的典型。“终生住宅需要考虑三个层面，即心理、生理和社会层面。”刘培森说，终生住宅探讨的是怎么打造适合中国传统老人的生活习性，量身订作个性化的住宅。

“养老地产重要的不是设计。设计一个硬体让老人住进来，这个观念绝对是错误的。”刘培森认为，养老地产应该是先想到软体，硬体是为软体服务的。他直言，目前大陆很多开发企业在做养老地产时在经营模式上还需要探索到底如何经营养老社区。

这也反映出了一个问题，专业养老管理团队的缺失。“老人社区管理这块，预计在“十二五”期间至少需要500万同业人员。”张华纲表示，在这种形势下，如何培养本土化的养老运营管理队伍是行业非常关注的问题。

“目前我国的养老缺口很大，需要做的是，放下牢骚，找寻突破之策。”原国家统计局总经济师姚景远向记者举了个简单的例子。他发现日本很多老人家里都有一个很小的设备放在冰箱上，起什么作用呢?家里面老人开关冰箱，通过这个设备就可以反映到子女的手机上，子女通过查看老人开关冰箱的频率，以此判断他们的健康状况。“冰箱频繁开关，就代表着老人今天胃口不错，冰箱没动就赶紧往家里面打个电话。”

作为一名养老产业的参与者，张华纲对此表示赞同。“企业更需要寻求创新，虽然都在摸着石头过河，但随着更多企业参与，中国的养老产业会逐渐成熟。”

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