WinWin建筑设计：适合中国的养老地产开发运营模式

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中国式养老地产开发模式，这些年来大家非常关注养老地产，有些刚开始做起，因为对开发模式、经营模式非常的关注，大家知道目前养老开发模式一般会划分为五大类(15种)，但是这种只是粗放的罗列对我们中国的大量有志于投身养老地产开发的企业家们没有实际参考意义，所有养老地产模式的罗列汇总就如同一本字典，字典有用，但是很难作为我们从事任何具体工作的指导，我们WinWin(中国)从1930年代以来一直专注于世界老年地产的规划建筑设计、运营研究以及酒庄规划设计运营方式等，根据不同的国情，不同的经济发展阶段、以及社会生活习俗的不同，我们总结研究后认为，适合中国的养老地产开发运营模式主要有以下几种：

第一种是，以购买的住宅用地，开发出的产品，可持有运营，也可全部销售。企业以住宅用地形式拍下的土地，全部作为宜老化社区进行规划设计，其实他还是一般住宅，只是更多的考虑了宜老化的设施配置，winwin其实一直反对把养老地产从传统地产中独立出来说法，我们要有养老地产也是普通房地产的意识，其实一个普通的住宅地产项目如果在规划建筑设计阶段就能参考医疗护理设施规范和普通住宅规范统一设计，然后再在物业管理等软件服务上提供不低于酒店或者护理机构的服务标准，那么你开发的普通住宅项目他就是养老地产项目。

第二种是，购买的住宅用地，政府规划要求在该地块中开发出不少于一定比例的养老用途建筑面积，这部分的建筑物业今后不可以销售的，只能持有运营的。老人公寓，在一个小区中设立一部分老人公寓，比如说有厨房、餐厅，能够帮助服务，这个也挺受欢迎的，当时我们在上海曾经做过这样的调研，对万科的社区做出调研，很多老人提出来他们愿意有一套这样的公寓，比如说老少户也有不太适应的，比如说婆媳之间的关系，不愿意住的特别近，宁可投资买一套公寓在那儿住有人照顾，同时又可以帮助子女照看孩子。比如说幼儿园下课以后把孩子接回来，做好饭等着子女晚上回来吃饭再把孩子接走，他自己在这个空间里自由的活动，就比老少户或者在一间屋子里，摩擦就会少一些。在同一个社区买两套房子，这样就更好，更容易销售。

第三种是，政府划拨的专门的养老地产地块，有严格的各个功能物业配建面积要求，对于后期运营也有详细的规定。社区中可配建老少户、老人专用户型、老人日托中心、老人公寓。老少户是一梯两户，一套中一套小的结合，就很容易呈现老少户，总面积不是很大，一家人就近居住可能很方便。专门的户型是拿一部分做成专用的，因为有一些老人残障，在这里做成无障碍，厕所做大一点儿，厨房可以转圈。如果都做成这样的房子很浪费，一般家庭没有必要，所以只要做一部分专用的老人户型就可以了。一层比较方便，有坡道，室内做的比较适合他的生活就可以了。

第四种是，企业出资建设，政府租赁后全面接手使用和管理，每年向企业支付一定费用。这种就建成几乎等同于社会福利院了，这个具体规划以及后期运营管理都有政府操心，企业只要把房子建成再签订一个长期的租约就可以了。不赘述。

第五种是，原有的非住宅建筑群落，因为具有合适的环境和区位，政府给政策，经过重新规划整改后作为持有经营的养老地产项目。比如说城里有老的旧医院，这种医院已经很败落了，改成老年设施很方便，因为原有的空间形式，是低层建筑，有电梯，空间比较大，这种都很适合改成老年建筑。小学、幼儿园也是可以改造的。把原有的国有资产，也不完全光是国有资产，私人资产也有这种可能，并不见得沿着马路边儿上，马路边儿上商业空间很大，可以做办公楼，在小区里面干别的都不合适，但是做老人设施就比较合适，又比较安静，有很好的服务就可以了。

第六种是，在风景秀丽的景区，规划建设养老地产项目，此类地块大都远离城区，必须做好结合长期居住和候鸟式修养居住的功能比例划分。很多老人愿意在城市生活，不愿意到荒郊野外去，日常生活的购物都有一定的需要，也愿意建在比较热闹的地区，特别是身体不太好的家属来看也比较方便，就医也比较方便。这个项目下面是上上，中间用会所隔开，上面就是老年公寓，一些智障老人、残障老人的房间，再上面是普通商品房。商场房屋协会做这个的时候非常受欢迎，也得到了政府的一定支持，上面有这么一种说法，如果你在上面买了普通公寓，就优先把上面的商品房卖给老人的子女。

当然养老项目还有其他的多种存在形式，但是那些大都是政府操心的事情了，本次课题主要是探讨养老地产的开发经营效益。所以纯粹公益福利性的投资形式不展开阐述总的来说，我们开发养老地产是具有挑战性的事业，拿来主义行不通，此外，从建筑学的角度来看，应该注意规划建筑设计与后期运营管理的前后呼应，这一点是非常重要的，项目开始前期策划就要想到后期谁来管理，谁来运营，规划承接上面也要承接下面，才能把规划做好。

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