党俊武：做好供给管理是发展老龄房地产的根本

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中国老龄科学研究中心副主任 党俊武

在顶层设计上，根据厘定的需求对市场进行定位。这一定位需要明确养老地产项目的具体功能，比如是提供生活服务功能的住房还是住养、投资功能兼具的住宅?或者是养老、投资、特需三者兼备?

目前，房地产企业进入这一行业后，并不清楚不同年龄的老年人的“有效”需求是什么，加上匆忙从传统房地产业转型及缺乏老龄房地产战略设计，导致在产品供给上比较盲目。针对这一情况，结合已经成功的项目来看，仅仅提供生活服务功能的住房项目很难赢得客户，而以面向失能客群兼顾投资功能的项目则容易成功，也是政府倡导的方向，也更符合市场期待。至于纯粹休闲养生类养老地产项目，需要谨慎操作。

还有，目前保险机构通过销售保险单嫁接养老地产项目也是一个有益的尝试，但还需要充分实践，打通“年轻潜在保险客户-保单-养老地产项目”之间的时间鸿沟。

在中层运作上，开发商应该把老年人的养老需求与其他需求打包运作，丰富老年人的生活，提高老年人的生活品质。尽管现在不少项目也有这方面的考虑，但仍局限于内部购物、内部老年人间的互动、老年人与子女的互动需求，没有从根本上解决社会疏离感等问题。

在底层操作上，项目设计要接地气，充分考虑老年人的尊严、文化偏好和心理禁忌，在宣传上要有新理念。在老年项目设计上要结合国际经验，尊重本土文化，以家庭需求为基点。

在供给链条设计上，企业要统筹安排好“五个流”。一是人流，即要构建客户踊跃入住的人气生成机制;二是服务流，即要从老人登记入住到日常生活安排，再到特殊需求服务等环节建立一整套服务规程支撑的动态响应机制;三是管理流，即要形成服务质量和整体运营的监管机制;四是资金流，即要从投资建设、开业运营到扩大再生产统筹安排资金，严格把控，保证资金安全;五是人才流，即要在“企业以员工为第一、员工以客户为第一”的人才理念引领下形成管理和服务人员进得来、留得住、能晋升的格局。企业要实现“五个流”的协同运作才能形成完整的供给链条。

面对老龄化社会和失能老年人口增长浪潮，全社会应当创新理念，养老地产项目不仅要专业规范，更要有陶渊明似的智慧和情怀，打造“桃花源”式的供给管理，让客户进得来、住得下、拉不走。一句话，把养老项目打造成生命善终的美好驿站。

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