王雪松：欢天喜地政策月下的楼市答案

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一、2014年10月主要地产公司业绩概览

1、招商地产

2014年10月，公司实现签约销售面积29.16万平方米，同比增加16.19%;签约销售金额38.27亿元，同比减少11.33%，销售均价下降24%。

2、金地集团

2014年10月公司实现签约面积39.2万平方米，签约金额44.5亿元，分别较上年同期增长60.7%和56.7%。销售均价下降2.5%。

3、万科集团

2014年10月公司于月内实现销售面积190.6万平米，销售金额220.9亿元。分别同比增长13.7%和27.3%，销售均价上涨12%。

4、恒大集团

2014年10月的物业合约销售金额约为人民币90.5亿元。该月合约销售面积约为102.9万平方米。2014年10月的集团物业销售均价为每平方米人民币8797元。同比分别下降45.5%，59%;均价上升32.6%。

5、龙湖地产

龙湖地产10月单月实现合同销售额61.7亿元，环比增长48%，同比增长25%;销售面积达51.2万平方米，销售均价为：12051元每平方米;较去年同期分别上升25.2%，1.4%，销售均价上升23.5%。1—10月累计成交额为385.5亿，同比下跌4.2%。

6、世茂房产

10月份，世茂房地产的合约销售额约为67.79亿元，平均销售价格12016元/平方米;合约销售面积为56.42万平方米销售额同比下跌9.7%;环比下跌3.6%。

前十月累计合约销售总额约为574.76亿元，完成全年目标的71.88%，累计合约销售总面积为473.15万平方米，合约销售额与合约销售面积同比分别上升3%及9%。首十月平均销售价格为12147元/平方米。

7、奥园地产

奥园地产公布截至2014年10月31日止首十个月的业绩，期内，公司实现未经审核合同销售总额约人民币85.821亿元，同比增长约31%。奥园前十月仅完成全年150亿元销售目标的57.21%。

关于房地产市场的几个问题思考:

1、如此火力凶猛的政策，在至少上市公司的公告看来，几乎极为寒碜的成果面前，后市难有乐观。任何一项政策，如果执行的时候都看不到极为强大的威力，那么接下来政策热情冷却以后，市场会不会冷彻心扉。这点在股市上，通常的降低交易税的效果可供参考。

2、当前房地产市场是个三方市场，政府，开发商，购房者。强势方是话语权决定方。既然政府是市场之一，既然政府是参与者之一，凭什么我们要认为政府只会拯救芸芸众生，而不会只顾个体私利呢?

二、地产上市公司半年报与三季报简读

21、滨江集团

半年报：营收43.4亿;净利润率10.4%;现金19.1亿;预收账款：157亿;一年内到期非流动性负债：50亿。

三季报：营收32.3亿(75.7)，净利润率：3.7%;现金12.7亿;预收款147亿;一年内到期非流动性负债48.8亿。三季度销售收入约22.3亿。

简评：长三角的企业财务状况更能反映未来全国大公司的利润率状况，三季度净利润率直线下降，且销售状况极不理想(没有考察公司出货节奏，从报表来看)，四季度净利润在这种情况下，还将下降，公司财务结构相对令人费解，大量的预收款没有体现在公司报表上，尽管债务相对较小，没研究存货，如果放在存货上，也算一种思路，即金融杠杆相对小，减轻了企业的财务成本。

22、金科地产

半年报：营收：43.6亿;净利润率：7.1%(扣除非正常收益);预收账款244亿;短期借款31.4亿;现金97.3亿;一年内到期非流动性负债：83.9亿。

三季报：营收57.3亿(100);净利润率：3.46%(扣除非正常收益);现金102亿;财务成本0.99亿(较去年上升1072%);短期借款20.2亿;预收账款242亿;一年内到期非流动性负债：62.3亿。三季度销售约：55亿。

简评：利润率大幅度降低，现金对短期负债覆盖较高，短期不存在财务压力，但财务成本相对于去年飙涨，结合财务报表来看，显示出金科的财务管理水平不高。

23、中洲地产

半年报：13.5亿;净利润率：20.1%(扣除非经常收益);现金19.5亿;短期借款0.35亿;预收账款18.1亿;一年内到期非流动性负债：8亿。

三季报：营收3.8亿(17.3);净利润率：6.3%;现金13.3亿;短期借款：0.6亿;预收账款：31.5亿;一年内到期非流动性负债：3.1亿。三季度销售金额17.2亿。

简评：三季度销售相当不错，财务安全性较高。从报表来看，企业运行态势不错。

24、中天城投

半年报：营收52亿;净利润率：12.4%(扣除非正常收益)(18.5%);现金35.5亿;短期借款10亿;预收账款140.2亿;一年内到期非流动性负债：48.4亿。

三季报：营收31亿(83);净利润率：10.8%;现金32.7亿;短期借款8亿;预收账款138亿;一年内到期非流动性负债：56.4亿;三季度销售业绩约为：28.8亿。

简评：业绩良好，现金对短期负债覆盖能力相对安全。去年业绩大幅度提升。

25、云南城投

半年报：营收6.7亿;净利润率：(亏损1.9亿);现金39.4亿;短期借款0.5亿;预收账款7.4亿;一年内到期非流动性负债：32.5亿。

三季报：营收4.3亿(11);净利润：(亏损1.13亿)(3.03)，现金33.4亿;短期借款无;预收账款：8.96亿;三季度销售收入5.86亿;一年内到期非流动性负债：34.7亿。

简评：企业亏损厉害，但现金相对较为充裕，短期支付较为安全。销售收入较低。这类地方平台，是否会出政策性调整和机遇，是一个值得关注的事情。

26、中航股份

半年报：营收19.7亿;净利润率：(亏损0.68亿);销售金额9.7亿;现金12.8亿;短期借款28.6亿;预收账款22.3亿;一年内到期非流动性负债：18.7亿。

三季报：营收9.4亿(29.1);净利润率：亏损0.43亿;现金12.4亿;短期借款30亿;预收账款27.8亿;一年内到期非流动性负债：17.2亿;本季度销售额为：8.6亿。

简评：这也是一个激进型企业，现金对短期债务覆盖率仅为26.2%，至少创国企最低。同时这也是一个非常令人期望，同时非常让人失望的企业。央企，大跃进，原地大踏步，大亏损的企业。

半年报与三季报的几个思考：

1、当前所读的三季报成绩差不多的业绩，都是上市公司在9—15个月前的销售业绩，而土地成本多发生在36—22个月前购置，财务成本与上涨的土地成本，谁高谁低，这个依据各开发公司实际情况而定。但大体的概率是土地成本的上升是快过财务成本的，换言之，今天地产公司销售额获得利润率将是一种价格下跌，土地成本上升以后的利润，也许到时候负利润企业比比皆是，这是一种中等偏大概率。其次是目前结算的销售价格是在房地产市场十分火爆的2013年2季度与三季度的销售业绩，如此价格而得到的利润率在10%以下均很普遍，那么未来房地产利润率将如何呢?

2、如此利润率，房地产企业还有什么底气大规模扩充呢?当今的错位高企的土地市场，让房地产业将来如何面对资本市场，一旦资本市场抛弃掉房地产业，那么未来房地产市场股价会不会比比皆是的仙股呢?