刘人健：旧城改造、城市发展的探索

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刘人健，CCDI集团副总裁、集团副总经理、居住产品事业部总经理

城市更新的过程是一直有存在的，我们认为城市是一个有机体，城市是一直不断的都在进行生长和发展的，不管我们怎么努力，有机体一定会灭亡，这是必然的一个过程。中国的城镇化在改革开放三十年以来有着飞跃的发展，我们的城镇人口从1.7亿发展成7.3亿，城镇化率从17.9%一下子上升到了53.7%，城市的数量特别是镇的数量有了飞跃的发展。比如深圳在90年代有了非常快速的发展，我是在深圳读大学，记得每次放假回来之后会发现这个城市和我走之前居然又不一样了，可想而知速度有多快，这样一个城镇化发展的过程一定会存在问题，我觉得这也不需要避讳什么。 

比如说大量的农业人口转移到城市之后，比较难以融入社会，市民化的过程是停滞的，这些年已经好些了。土地的城镇化是快于人口的城镇化的，用地比较粗放和低效。另外城镇用地空间分布的规模和结构也不太合理，资源环境的承载能力也不匹配，以深圳为例，会发现商业的配套严重不足，没有合理地布置公厕。在城市的管理服务水平上，因为城市高速的发展，确实存在一些弊端和问题。另外，我们的自然、历史文化遗产的保护不是非常的及时，城市建设缺乏特色，体制和机制不健全，我们国家在近几年开始做了比较大的改进。 

新的城镇化的规划已经出台，相信各位专家都已经研读过国家2014年到2020年新型城镇化规划，主要是促进产业结构的调整和经济的增长。在城市更新的领域里要关注以下几个方面：棚户区的改造、城中村的改造、旧的住宅小区的综合治理、危旧住房的改造。城市更新这件事是有特点的，地方的城市更新过程比总的提前一些，通过之前对西方城市更新的研究，我们发现呈现三个趋势：第一，城市更新是逐渐从关注一些小地区的更新，发展到关注总体城市的更新，我们国家目前正处于这个阶段，可能会发现我们的城市规划都是新区规划，回来发现我们要做城市更新的时候，我们原来建好的旧城历史发展的过程，他的城市更新的指导和法则这方面很多城市还是缺乏的。这个做完之后会从整个城市更新的大框架中跳出来，重新回来以区域观察来进行城市更新。大刀阔斧的推倒重建会逐步发展成根据当地的情况做循序渐进式的改造，同时除了会关注到经济效率，还会关注到综合价值和区域的可持续发展。 

不管怎样，中国的土地我们给予了大量能量，未来这些能量的释放一定是经济发展的动力，新型城镇化对于我们的专业服务人员有新的要求，我们认为设计其实是一种专业的服务。经过思考我们认为，专业服务一般分为三个环节，包括前面的咨询研发、产品管理，之后是设计施工，最后到设施的管理，在这个过程里，我们参与了土地的价值、资本的价值，通过这个环节是一定要得到资本增量的，土地经过了这个过程肯定要影响城市的发展，我们在今年迅速地组建了我们的研发团队。研发团队由几个小组组成：包括城市更新的案例研究小组， 相关政策的研究小组，城市规划的设计团队，项目经济效益的测算小组，产品定位的研究小组，方案设计的团队，我们可以通过一个项目介绍一下团队如何一起有序的工作的。 

我们接到的项目任务是宜昌一个城市更新地块，对面是游客中心，领导希望对这个地块进行更新，我们的城市更新小组在国内外找到很多相关的案例，进行背景研究。我们的政策研究小组对于国家的政策，当地的城市政策进行研究，为整个团队提供了一份详细的政策研究报告，政策是非常重要的，这几个小组的工作室并行的，比较有意思。我们的规划团队对整个城市背景进行了系统研究，对于我们的城市呈现出的信息，他的产业经济的背景以及未来发展的可能性也进行了研究，包括城市的文化和历史。我们研究了当地特别的“水文化”，因为项目地处长江边上，最后对我们改造的区域进行局部定位的规划设计。地块的中央有个剧院，但是基本上破败了非常可惜，同时另外一个小组进行了市场的研究。我们通过几个产品对于宜昌背景的发现，发现住宅的价格一直到2014年都是比较平稳坚挺的。商业地产在很多二三线城市价格已经开始倒挂，商业在整个宜昌的市场呈现比较大的下滑趋势，写字楼的市场也是不太好，我们的产品研究小组对这些主要产品进行了研究。 

最后对这个项目我们定位为文化休闲加生活功能，这个定位目前得到客户比较大的认可。我们在城市更新和旧城改造过程中需要考虑到三方面的平衡：第一是政府，政府要保证公共利益的实现，第二，对于开发主体我们要保证他合法权益的获得，第三是拆迁户和后面的运营商的权益。在这个项目中的剧场我们也考虑到了，剧场在很多城市都成为包袱，如何在这个项目中让剧场成为驱动力，我们提出了一个概念，要做一个具有六个功能的多功能剧场，他不是一个大剧院的概念，我们对当地进行了调研，我们提出了理念客户觉得非常好，而且我们在别的城市有类似成功的案例。 

我们这个项目的目标人群到底是谁？这个非常重要，最后我们锁定的是当地的居民，因为有这个新的文化休闲中心的产生，对当地居民的生活水平和整个生活的素质是起到提升作用的。项目会有一些文化培训中心的诞生，让周边的居民能够受惠，同时也为宜昌市打造一个新的文化休闲中心。我们后来发现，项目对面的游客中心有很多老外，人们都是坐船就走了，如果对面能有一个可以坐下来，看看风景的场所，这样会为这个局部的区域带来新的活力。 

对于项目经济的评估我们也建立一个整套的项目评估模型，对项目每个地块分别做了利益的评估，有了这个模型后面我们再调整的时候是非常方便的，为甲方和政府部门的决策也提供了依据。最终我们形成了三个设计方案，第一个方案我们拆的比较少，把游客中心引导地块中，这个设计方案得到了大家的高度认可，第二个方案我们拆的多一点，我们形成了一个小的中心，第三个拆的更多一点，我们把原来的产业回归到新的里面去，支持小的文化产业、办公功能，同时也有部分住宅。 

对于城市更新大家的观点是很一致的，城市会经历城市更新和旧城改造，最终实现城市的再生，在这里我代表我们的小组特别希望有机会和在座专家、甲方一起对中国的城市更新贡献微薄的力量。