2015年一级建造师考试《法规及相关知识》辅导资料（8）

　　二、抵押

　　抵押，是指债务人或者第三人不转移对财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖，变卖该财产的价款优先受偿的担保方式。

　　抵押担保的当事人包括：抵押权人、抵押人。其中，抵押权人就是债权人，抵押人包括债务人或者第三人。提供担保的财产为抵押物。

　　[重点解析]

　　1．抵押是个很重要的概念，应当根据法条的内容很好地掌握。

　　2．抵押作为一种担保物权，一个很重要的法律特征是抵押权人（债权人）不转移对抵押物的占用，这和质押、留置这两类担保物权是不一样的。在质押和留置中，债权人均占有担保物。

　　3．要搞清楚抵押法律关系的主体。抵押人不仅限于债务人，还可以是主合同以外的第三人；而抵押权人只能是债权人。

　　（一）抵押合同

　　抵押人和抵押权人应当以书面形式订立抵押合同。抵押合同应当包括以下内容：

　　（1）被担保的主债权种类、数额；

　　（2）债务人履行债务的期限；

　　（3）抵押物的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权权属或者使用权权属；

　　（4）抵押担保的范围；

　　（5）当事人认为需要约定的其他事项。抵押合同不完全具备前款规定内容的，可以补正。

　　订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。

　　（二）抵押担保范围

　　抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。

　　为债务人抵押担保的第三人，在抵押权人实现抵押权后，有权向债务人追偿。

　　[重点解析]

　　抵押担保的范围应当注意掌握。

　　（三）抵押物

　　1．可以作为抵押物的财产

　　根据《担保法》，下列财产可以抵押：

　　（1）抵押人所有的房屋和其他地上定着物；

　　（2）抵押人所有的机器、交通运输工具和其他财产；

　　（3）抵押人依法有权处分的国有的土地使用权、房屋和其他地上定着物；

　　（4）抵押人依法有权处分的国有的机器、交通运输工具和其他财产；

　　（5）抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权；

　　（6）依法可以抵押的其他财产。

　　抵押人可以将前款所列财产一并抵押。

　　以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。

　　以出让方式取得的国有土地使用权抵押的，应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押。

　　乡（镇）、村企业的土地使用权不得单独抵押。以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押。

　　[重点解析]

　　1．由于事实上可以抵押的财产很多，这部分并不容易做出标准答案，我们学习的时候可以对比下面的禁止抵押的财产来记忆。剔除不可以抵押的财产，剩下的就都可以抵押了。

　　2．“在我国土地使用权和其上的房屋不能分别抵押”这句话需要重视。这也很容易理解。房屋与土地事实上难以分割，当然就难以分开抵押。

　　2．禁止抵押的财产

　　根据《担保法》，下列财产不得抵押：

　　（1）土地所有权；

　　（2）耕地，宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但上文明确规定可以抵押的除外；

　　（3）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；

　　（4）所有权、使用权不明或者有争议的财产；

　　（5）依法被查封、扣押、监管的财产；

　　（6）依法不得抵押的其他财产。

　　[重点解析]

　　1．这六大类不得抵押的财产要很好地掌握。

　　2．第（2）项中涉及到集体土地使用权的两个除外情况分别是：

　　《担保法》第34条第（五）项是指“抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权”。

　　《担保法》第36条第3款是指“乡（镇）、村企业的土地使用权不得单独抵押。以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押”。

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