乌鲁木齐老旧小区物业管理走向专业化

老旧小区物业服务将来发展的趋势如何？物业服务的价格如何确定？质量由谁来监督？近日，乌鲁木齐出台《关于加强住宅小区物业服务管理的意见》，针对老旧小区的物业服务管理热点、难点问题提出了解决的思路和对策。为此，记者采访了乌鲁木齐市住房保障和房产管理局物业监督管理办公室相关负责人。　

推动物业服务专业化

“我们把1999年以前建成、无物业管理的住宅小区称之为无物业管理老旧住宅小区。目前经管委会（街道）、社区统计，全市共有993个老旧小区。其中，由管委会（街道）、社区牵头引进专业化物业企业的小区和由乌鲁木齐市房地产开发集团提供物业服务的小区加起来不到总数的10%，90%以上的老旧小区由社区无偿代管。”8月11日，乌鲁木齐市住房保障和房产管理局物业监督管理办公室相关负责人对记者说。

由于规模小、无法形成经济效益，老旧小区物业服务管理工作一直是物业监督管理工作的重点和难点。以前由单位管理的小区在单位破产后物业公司进驻困难，而长期提供无偿物业服务又加重了社区的负担。

《意见》明确规定，对于目前由社区无偿代管的老旧住宅小区，社区将退出代管，并因地制宜通过专业化或准物业的形式开展物业服务。区（县）政府作为实施主体，通过委托代管、连片打包的方式，积极引导居民选择专业物业服务企业接管老旧住宅小区；对于通过市场化途径选择专业物业服务企业有困难的，由各区（县）根据实际情况，至少成立一家国有物业服务企业，进驻辖区内无物业管理老旧住宅小区实施物业服务；对于零星独栋等规模较小、尚无法进行整合、不具备专业物业服务条件的小区，由社区组建物业服务机构提供准物业服务，收取一定的服务成本费用，并逐步向专业物业服务过渡。

质价相符确立收费标准

“物业服务的收费标准坚持市场化原则，针对不同情况采取不同的收费标准，不搞一刀切。”物业监督管理办公室相关负责人介绍，“没有业主委员会的老旧小区物业服务收费实行政府指导价，根据物业服务的质量等级标准收费。2013年7月1日起自治区开始实施《住宅物业服务标准》，根据物业服务的质量从高到低分为4个档次，收费也相应地分为4个标准；有业主委员会的老旧小区按照质价相符、优质优价的原则，在价格主管部门规定的指导价范围内由业主委员会与物业公司协商确定。”

《意见》指出，发改部门要建立物业服务收费价格监审、备案、动态调整机制，研究制定本市物业服务收费管理办法，以及普通住宅物业服务收费、停车收费指导价标准。物业服务企业要在物业服务区域内显著位置公示物业服务内容、服务标准及相关收费标准，同时至少每半年公示一次小区公共收益收支情况，推动形成公开、公平、公正的物业服务价格管理机制。

此外，为了更好地发挥沟通协商作用、监督物业服务企业履行物业服务合同，本着“成熟一个、建立一个”的原则，推动符合条件的住宅小区抓紧成立业主大会和业主委员会。社区采取多种形式指导业主委员会正确履职，积极引导业主自觉遵守管理规约，配合物业服务工作，提高业主缴费和履约意识，共同维护小区正常秩序。

完善评价体系强化监管

物业公司是否能够提供与收费标准相符的服务？服务的质量由谁来监督？这一直是群众关心的热点。近年来，乌鲁木齐市住房保障和房产管理局不断加强对物业公司的监管力度，对不具备物业服务资质的物业公司进行集中清理。今年截至8月11日，已正式注销物业公司85家。

“今后，我们会将房产信息管理平台物业监管职能延伸到管委会（街道、乡镇）和社区，加强对物业服务企业、从业人员和服务项目的动态管理，采用‘互联网+’技术，拓展平台服务功能，严格把好物业服务市场准入关，对物业服务企业资质全面实行网上审批和审核备案，将异地物业服务企业在本市从事物业服务活动纳入监管范围。”物业监督管理办公室相关负责人说。

在净化物业服务市场环境的同时，《意见》指出，各区（县）物业监管部门要会同管委会（街道、乡镇）、社区对物业服务企业进行考核，并将考核结果向社会公示，作为企业资质评定和奖惩的重要依据；并按照“条块结合、分级负责、逐级受理、依法及时、属地管理”的原则，建立区（县）、管委会（街道、乡镇）、社区三级投诉受理体系。