中垠TOD综合体落地南京

10月下旬的南京依旧温暖，楼市也被多方看好，以至于成为众多品牌开发商与本土房企的必争之地。发端于孔孟之乡的大型国企兖矿集团旗下中垠地产，则以大型TOD城市综合体敲开了南京的大门。

“南京历史悠久，人杰地灵，是一座人文底蕴深厚、发展前景广阔的区域中心城市。特别是在‘一带一路’和长江经济带国家战略背景下，南京更具有其他城市无法比拟的核心竞争力。因此，中垠地产一定要植根南京，聚合城市发展要素，为南京‘五型经济’服务。”10月19日，中垠地产执行董事、党委书记、总经理张亚峰在“TOD·城市”发展论坛暨马群换乘中心发布会上表示，中垠·紫金城市广场将依托马群地铁站枢纽中心，规划建设大型TOD综合体并辐射南京南站、汤山、句容等区域，预计每日客流量达100万人次。

渡江战役

南京楼市虎踞龙盘，既有万科、绿地这样的知名品牌，也有颇具口碑的本土房企，因此，想打开一个缺口，从而进驻南京的优质区域并非易事。

去年6月27日，在南京上半年最后一场土地竞拍中，位于栖霞区马群的9万平方米商住地块，引来招商、中交投资、中海、上海馨衡（星浩资本）、中垠地产等房企，上演了一场热闹的“夺地战”，最终由中垠地产（与中青旅联合）以总价13.1亿元（含1.5亿元保障房建设资金）联合竞得。

中垠地产之所以如此看重南京市场，主要在于南京高度契合其拿地逻辑。张亚峰表示，中垠拿地的策略是在一线城市拿“银地”，二线城市拿“金地”，三四线城市做“统治地位”大盘或特质地段择地，其选择城市的标准则是全面实行交通导向型发展策略，在京沪高铁沿线的重要节点城市进行战略布局。

根据今年9月全国29个重点城市商品房供求情况分析，按照9月销售数据计算，南京楼市库存可以销售5.1个月，在29个城市中去化周期最短。今年7～9月，南京商品房成交量已经连续3个月超过万套大关。在国庆黄金周，全市商品房日均认购量达到400余套，也创下历史新高。

“现在该不该买房？房价会不会下跌？从目前来看，北上广深四个城市房价还在上升，所以深圳、上海、北京以及北京通州还在进行调控。同时，人口比较集中、净流入多、优质资源汇集的二三线城市，例如南京，其预期也相对较高。”中国房地产业协会名誉副会长童悦仲出席论坛时认为，在当前环境下，房价大幅度下跌的可能性很小，在重点城市购房其保值增值性更为稳定。

同时，南京城市发展正处于重要机遇期。根据规划，南京定位于“一带一路”节点城市、长江经济带门户城市、长三角区域中心城市和国家创新型城市，以发展创新型、服务型、枢纽型、开放型、生态型“五型经济”为抓手，全力打造南京经济“升级版”。

此次南下金陵，中垠地产也是有备而来。作为在南京TOD城市综合体的首发项目，中垠·紫金观邸的产品设计得到业界专家的高度评价，并在今年第14届创新风暴活动中获得“中国房地产创新典范”殊荣，从而进一步提升了产品价值。

交通导向模式

新常态下，如何聚合发展要素，激发商业活力，塑造美好人居环境，成为城市转型发展和房地产企业创新升级的共同命题。

此次中垠地产全面进驻南京，其发展策略并不是单一的传统住宅开发，而是选择了TOD城市综合体。所谓“TOD”模式，即以公共交通为导向的发展模式。公共交通主要指火车站、机场、地铁、轻轨等轨道交通及巴士干线，以公交站点为中心、以400～800米（5～10分钟步行路程）为半径，建立中心广场或城市中心，其特点在于集工作、商业、文化、教育、居住等为一身的“混和用途”，使居民和“上班族”在不排斥小汽车的同时，能方便地选用公交、自行车、步行等多种出行方式。

江苏省城市与交通规划设计研究院院长杨涛称，10年前南京就开始谋划在马群打造枢纽中心，“这个地区适合采取TOD土地开发模式，从而建设高水平、高效率的换乘中心。而且，这里又是城市内外环的交界处，周边还有大量人口居住。”

中国房地产业协会商业和旅游地产专业委员会秘书长蔡云从城市升级与商业发展的维度分析了TOD模式前景。她表示，从整个城市发展的需求层次来看，城市的扩散和聚集是并存的。随着产业结构的调整，大量城镇人口会聚集到城市中来，但由于中心城市的不断饱和，导致这些城市必须寻求外延发展，例如北京现在已考虑城市功能外溢问题，这代表着城市功能逐渐向周边其他区域扩散，以寻求城市的区域平衡。

蔡云认为，以公共交通为导向的发展模式将优化城市空间的资源发展，也适合城市发展的新方向。她同时透露，中国购物中心到2016年预计将达到660个，如果按照80%的购物中心分布在20%的城市计算，每个城市的购物中心保有量将达到36个。“从城市的交通组织设计、人流导向、商业经济来看，如果有一个好的交通组织设计、功能布局和前瞻性的规划思路，对于城市购物中心的发展具有重要意义。”

TOD模式的吸引力也被大数据所印证。尼尔森机构房地产行业研究专家胡珵介绍称，如果以地铁取代原有交通方式，将有72%的人会放弃

之前的交通方式选择地铁出行；如果房地产项目临近地铁，那么这个项目的受欢迎程度将会增长83%。

此前刚刚在济南首战大捷的中垠地产乘胜挥师南下，能否在南京借TOD模式继续保持快速增长势头还有待观察。不过，中垠“以产带投、以投促产”的商业模式已经奠定了其不俗的开局。