项目结构是否设置转换层的报告

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关于宝能．华府项目结构是否设置转换层的报告
项目概况
 本工程建设用地位于深圳南山区西丽留仙大道以北，石鼓路以西。项目现正进行土方开挖和场地平整。总用地面积7621.07平方米，其中计容积率建筑面积32770平方米，其中住宅由两栋塔楼构成，建筑面积30000平方米，商业2670平方米，物管用房100平方米。
 由于建筑户型平面的要求，使塔楼存在平面不规则及扭转不规则（具体要求详见高规4．3条），而由于商业和架空层的使用要求，结构需要进行转换，导致塔楼竖向构件不连续，以上共构成三项不规则，而根据国家规范要求，当结构存在三项或三项以上不规则时，需进行结构超限审查。
 本项目由于户型已经得到确认，平面及扭转不规则无法避免， 只有取消结构转换才能避免超限审查。
结构转换所带来的问题
需进行超限审查，设计周期延长
 如果结构设置转换，则结构需作超限审查，设计难度相应增加，需要提供的资料及计算书也相应增加，以及和专家的沟通所导致设计的修改，势必会使设计周期相应增加。根据以往经验，超限审查可能会增加一个月的设计周期。
结构成本的增加
 结构设置转换层，将会导致结构抗震等级的提高，从计算到构造均需作相应的加强，导致含钢量相应增加，而超限审查后，根据各专家所提意见进行的修改，也势必会导致成本的增加。而根据以往经验，结构在设置转换层后，含钢量增加约20%~25%。
施工难度的增加及施工周期的延长
 结构设置转换层，转换构件截面通常较大。根据设计院所提供数据，转换梁截面从500x1200~1000x1800不等，其中大多数为1000x1800，而转换柱截面从600x900~1000x1400不等，大多数为1000x1200，且为了保证转换层的刚度满足规范要求，底部落地剪力墙墙厚大多数为400厚，且配筋较多，节点复杂，对施工水平要求较高，而施工难度的增大也势必会导致施工周期的延长。
结构主体经济分析（万科经验）
上部结构含钢量的影响因素主要有7个，一是体型，其中包括平面是否规则，高宽比是否过大（平面规则与否会影响是否超限，高宽比是否偏大会影响结构经济性）；二是层数和高度的变化（对风压取值及抗震等级有影响）；三是结构方案是否转换（抗震等级及经济性均有影响）；四是层高（层高每增加10cm，含钢量约增加1~2kg）；五是建筑构造（如是否设置转角窗）；六是局部板厚；七是地区（风压和设防烈度）。其中最核心的三大因素：体型，高度及结构转换）。案例：深圳万科清林径项目，100m高，十字型体型，转换，上部结构含钢量约75kg/m2；深圳市百花园地下一层，裙房3层，上部1栋30层，2栋29层，上部结构含钢量约68kg/m2。而根据多个项目经验，百米高住宅不转换时含钢量约55~60kg.。
地下室各部位含钢量：普通地下室100kg/m2，塔楼部分地下室120kg/m2，人防地下室160kg/m2，如采用转换，塔楼投影范围内含钢量最高可能增加30kg/m2，人防部分可能会增加15kg/m2；
地下室成本控制因素：减少层高（人防部分3.7m，非人防部分3.6m）；尽量少做或不做人防；减少覆土厚；上部结构的影响（尽量控制在25或32层的临界值，尽量不做转换或控制在8%以内）等。其中最核心的三大因素：层高（埋深）、覆土厚、结构方案（包括上部和地下室）
由于图纸审查要求，项目东侧地下室外墙内收，另设挡土墙经济分析s

结论
 取消结构转换不但可以大幅度的降低工程的直接成本，节省工程造价，而且可以避免超限审查，降低工程的设计难度从而缩短设计周期，还可以降低施工难度从而缩短施工周期，从而大幅度降低工程的时间成本。
 凡事都有两面性，结构如果不转换而采用全落地剪力墙结构方案，会导致商业、架空层以及入户大堂受到较大影响。而根据与设计院和审图公司沟通的结果，按广东省的地方标准要求，本工程可以在一定范围内（剪力墙总面积的8%）进行局部转换，而且不会构成结构超限，不需要进行超限审查。所以我们会要求设计院在不超限的前提下尽量满足其他专业和相关部门的要求，比如墙体的优化，结构的布置以及在必要的时候采用局部转换。
 
 综上所述，故本工程建议采用局部转换的剪力墙结构方案。
 
 
 宝能地产设计研发中心建筑部   2011-4-1