上市房企银行间发债 业内料4000亿规模不大

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9月18日，对于上市房企在银行间交易商协会注册发行债券问题，交易商协会召集部分券商就发债细节的要求进一步进行细化，交易商协会主管债券发行注册的注册办公室（下称“注册办”）以问答形式进一步明确了相关发行细则。

《第一财经日报》记者获得的上述“注册办”问答实录显示，此次问答形式的发行细则比9月初债券市场专业委员会上讨论的准入标准更宽松，包括发行主体资质、监管专户管理，以及信息披露等方面均弱于预期，不过AA级评级的准入门槛并没有放松，而且不允许通过增信获得AA级的上市房企发债。

不过，有债券市场人士认为，鉴于目前在银行间市场能够拿到AA级的上市房企数量有限，因此上市房企的中票发行规模总体有限，大概不超过4000亿元。

另据一家评级公司的知情人士透露，目前已经有上市房企开始寻求评级服务，为在银行间市场发行中票作准备。

“四公”标准弱化

9月初债券市场专业委员会上流传出的会议纪要显示，银行间市场发行债券的上市房企必须符合“四公”标准，核心即：“公益惠民、公信诚实、公开透明、公众认可度高”，“四公”标准分别对应的“普通商品房开发为主，无违规行为，财务透明、融资经验丰富，一级房地产资质，偿债能力稳定”。

9月18日的问答记录则对上述“四公”标准进行了细化，而且准入标准相较市场预期有明显弱化。

“四公”原则中，“公众认可度高”规定“上市房企应具备房地产一级资质，在一二线城市房地产占比大，公司规模、经营数据良好，具有稳定的偿债能力”。

9月18日的问答记录显示，上市房企发债标准已经有些许放松，“合并口径内母公司或子公司拥有资质，均视为符合标准。”即那些发行人本身无房地产开发一级资质，但合并范围内的子公司拥有一级资质的企业同样符合发债标准。

另外，对于普通商品房项目的规定也有所放松。本次问答显示，对于普通商品房的界定标准按照当地城建、税务部门的标准，配备底商的项目只要整体评估是普通商品房即可归为普通商品房项目。

“目前各地均出台了相关标准，采取发行人对照当地标准自查、主承销商尽调、律师发表意见的形式进行判断。不需要像公司债一样，征求有关部门意见。”9月18日，交易商协会注册办的问答中表示。

至于“四公”标准所提到的“未来主营业务仍以普通商品房为主”也并无明确量化规定；而且在“闲置土地、炒地、捂盘惜售、信贷违规、无证开发”等违规操作界定问题上，“原则上依靠发行人披露和中介机构尽调的形式明确，无需征求政府部门意见。协会后续将和律师进一步讨论落实。”

一位房地产行业分析师对《第一财经日报》记者表示，上述列出的违规操作几乎所有房地产开发商都有涉及，此次问答中规定根据发行披露和中介机构尽调，而非政府部门意见来界定其实是一种放松；而且对于已经收到相关部门处罚的上市房企其实采取了比较灵活的处理方式。

上述分析师所言的“灵活处理”是指，上市房企收到的处罚是否构成上市房企发债障碍问题上，9月18日的问答表示：“看具体处罚有无限制性的规定。”

募投资金用途管理

在募集资金用途方面，18日的细化与9月初并无太大变化，仍然强调募投资金用于补充流动资金、偿还银行贷款（该贷款必须为保障房项目、普通商品房项目的项目贷款），严禁用于偿还信托贷款。

在18日的问答中，交易商协会规定“对募投资金用于流动资金具体细节不作明确限制或要求，但需遵循实质和示范性的要求”。

“从实质性角度，大部分还是建议用于具体项目或偿还贷款；从此次政策开发的示范性意义来看，建议用于合法合规的项目上，避免流动资金测算不清的情况。”

不过交易商协会并不要求发债的期限与所需偿还贷款的剩余期限相匹配。

而9月初的文件规定，募集资金用于项目时还需要满足相关条件，该项目的自有资金投入不低于项目总投资的30%；套型面积和价格应符合所在地城建/税务部门对普通商品房的规定（含经济适用房），普通商品房开发的面积要占到项目总面积的70%以上；募集资金仅用于房建开发，不能作为土地款等其他用途；必须采用专户监管模式，并提供相应的监管协议。

18日问答则进一步明确称，自有资金不能包括“夹层融资”；另外，关于募集资金的专户监管，目的是在监管发债资金使用层面符合“支持普通商品房建设”的政策要求，项目销售形成收入的回款不作进一步要求。

AA评级不妥协

9月18日交易商协会召集的会上，有承销商询问通过增信达到AA是否可以发债，交易商协会明确表示，主体评级必须为AA，不能通过担保或增信实现。

“上市房企中，评级能够达到AA的其实不多，而且目前只允许发行中票，整体上发行的量比较有限。”一位承销人士对本报记者表示，据他估算，按照“上市企业、单一产品（中票），考虑到不超过净资产40%的中票额度，发行规模不会很大，大概不超过4000亿元”。

不过上述人士同时也指出，如果出现子公司拥有发行权，但采用合并报表的情况来计算发行额度，可能发行额度会有变化。

根据18日的问答会，目前交易商协会在上市房企发债初期并不鼓励发行非公开定向债务融资工具（PPN）和永续中票等品种，“建议在初期发行中期票据”，但也并未排除之后向上市房企开放PPN和永续中票等融资工具。

鉴于目前证监会也在释放信号有望允许上市房企发行公司债，有承销商担心两个市场分别发行的公司债和中票出现额度冲突的情况，目前交易商协会对此作出表态称：“若可能发生额度冲突，协会不看流程申报中的情况，以发行出来的结果为准。”