工程项目管理系统 | OA系统 | ERP系统 | 工程项目管理软件 | 装饰管理系统 | 签约案例 | 购买价格 | 在线试用 | 手机APP | 产品资料
X 关闭
项目管理系统

当前位置:工程项目OA系统 > 建筑OA系统 > 项目管理系统

整理造价工程师案例分析解题思路(二)

申请免费试用、咨询电话:400-8352-114

  三、 资料的搜集。

  资料反映形成价格的影响因素,哪些因素对价格有影响就搜集哪些资料(影响的程度、方向、关系不同,要有针对性)

  1、 一般资料:

  (1) 项目的有关资料:①估价目的(委托方提供);②委托方基本情况(法人、住址、联系电话); ③项目有关文件。

  (2) 估价时点房地产市场状况的资料:① 一般性的;② 地区性的;③ 本类型房地产资料(商业、特殊物业)

  (3) 估价对象状况的资料:土地的、房屋的位置、面积、权利状况……

  (4) 估价对象区域条件资料:① 交通。② 环境。③ 繁华程度。 (5) 相关法律、法规、政策。

  2、 不同估价方法应收集的主要资料(四章P191)

  (1) 市场法:① 交易实例及实例房地产状况。② 不同交易情况价格差异的资料。③ 房地产价格指数及利率方面的资料。④ 房地产状况修正的有关技术资料。

  (2) 成本法:① 土地取得成本方面的资料。② 土地开发和房屋建设方面的资料。③ 管理费用方面的资料。④ 利息率、利润率、税费等标准方面的资料。⑤ 建筑物成新度、重新购建价格方面的资料。⑥ 建筑物的折旧方面的资料。

  (3) 收益法:① 估价对象房地产或类似房地产经营收益或租赁收的资料。② 估价对象房地产和类似房地产的经营费用资料。③ 折旧、剩余收益年限等资料。④ 报酬率方面的资料。

  (4) 假设开发法:① 同类房地产市场现有竞争状况、未来趋势。② 同类房地产市场售价。③ 同类项目开发周期、开发费用。④ 同类项目开发利润或收益资料。⑤ 折现率确定的有关资料。

  第二节估价报告指错

  一、答题技巧

  1、指错题指出的错误根本不只13处,……这样的情况下应该如何取舍?“

  这是因为错误的严重程度不一样,有些错误是因为前面错了引起的连锁错误,有些是次要的错误,你要把自己觉得有把握的错误写在前面,否则,13个错误写完了,后面你再写得多也没分!

  2、揣摩评卷人的心理

  3、先理草稿,再答题

  二、答题思路

  (一) 阅读报告:1、先了解估价基本事项。2、了解价值定义。3、了解方法技术思路。4、看估价依据全不全,假设限制条件,特殊说明。5、测算过程。6、估价结果

  (二) 错误类型

  1、不全面。①缺有效期、价格内涵、资质等;②假设限制条件;③估价依据、基准地价、估价人员现场调查;④估价结果。

  2、不规范。①术语不规范;② 表达方式不规范(带有感情色彩、模棱两可如可能大概);③错别字。

  3、不充分。(1)取值依据不充分(数据来源、资本化率取值);(2)推理说明不充分。① 时间修正未说明市场状况分析。② 比准价格的未说明理由。如加权、平均。③ 各种方法最后综合取值的理论依据。

  4、不一致。①结果报告与技术报告不一致;②两种方法之间参数不一致(基准地价、比较法中的年期修正、资本化率);③报告中有两个估价对象,分开评时参数不对应;④前面的因素分析和后而后面的取值计算不一致;⑤推理说明与结论不一致。

  5、 不正确。①每一项描述不正确(评估目的);②推理分析不正确(与常理相悖);③方法选用不正确;④技术路线不正确(公式、价值内涵、时点、形成过程)

  (三) 常见错误

  一、报告书不完整(共8项内容)

  1. 封面

  2. 目录

  3. 致委托方函:

  时点、对象、目的、结果、有效期、签字、盖章

  4. 估价师声明

  5. 估价假设和限制条件

  ① 说明不全(评估时,工业房地产作商业用途,假设……);

  ② 他项权利(抵押权对资产的影响);

  ③ 特殊处理(无法确认的数据特殊处理);

  ④权证说明(证与用途不一致,产权问题,他项权利是否评估,出让土地最高年限超出的处理如:商地本应40年,证载70年,要按40年处理,划拨土地转让的说明)。

  6. 估价结果报告

  7. 估价技术报告

  更多推荐:

  ·2015年造价工程师教材不变的通知

  ·2015年造价工程师报名时间(不断更新)

  ·2015年造价工程师辅导课程全部开通

  ·2015年造价工程师考试辅导火爆热招中

发布:2007-07-01 11:43    编辑:泛普软件 · xiaona    [打印此页]    [关闭]
相关文章:

泛普项目管理系统其他应用

项目管理工具 禅道项目管理软件 梦龙项目管理软件 微软项目管理软件 装饰管理系统 装修预算软件 项目计划软件 项目进度管理软件 软件项目管理工具 材料管理软件 工程项目管理软件系统 项目管理系统 施工管理软件 建筑工程项目管理软件 工程管理软件