2015年监理工程师《合同管理》知识点第三部分（4）

　　合同管理中几个需要注意的问题

　　●司法解释第三条规定了优先受偿工程价款的组成不包括因发包人违约所造成的损失。笔者认为发包人拖欠工程款是违约行为，应当承担违约责任，赔偿因其违约给承包人造成的损失。该部分损失虽然司法解释没有赋予其优先受偿权，但也并没有排除承包人向开发商提起诉讼，要求其按一般债权赔偿的权利。

　　●司法解释之四，规定了建设工程承包人行使优先权的期限为六个月。按目前情况看，一般工程是先竣工，后结算，而且竣工有期，结算无日。可见，六个月的期限是不长的。必须提醒承包人注意的是，如在期限内不能完成结算给付工程价款或开发商有意拖延时日的话，承包人可以要求开发商就工程价款的支付另行签定协议，以使诉讼时效得以延长，避免因超过期限而丧失优先受偿权。

　　●按照有关规定，以房屋作抵押贷款不论是现房，还是在建工程均应到房产管理部门办理他项权登记证后方能进行。但目前房产他项权登记所要求的材料中，都没有涉及开发商与工程承包人之间工程欠款问题，也就是说一旦抵押成立，银行在不知情的情况下即处于不利地位。

　　材料合同管理应引起重视

　　建筑企业在建筑施工中，建筑材料商能否按质、按时提供材料对工程质量及进度都起着至关重要的作用。材料购销合同正是保障材料供应商按时、按质提供建筑材料的依据，所以材料购销合同中的条款约定是否明确、具体、全面是维护建筑施工企业的合法权利的关键。那么实践中项目部在签订的有关材料购销合同中主要存那些问题？

　　四大问题不容忽视

　　问题一：合同主体不适格。合同签订是一项民事法律行为，合同双方主体必须是具有独立民事权利能力和民事行为能力的公民、法人和其他组织，但在有些材料购销合同中出现合同双方主体不符。合同当事人在寻求通过法律途径救济自己的合法权益时，出现法院驳回起诉的情况，使合同当事人的合法权益不能及时得到维护。

　　问题二：材料价格的约定不明确。特别是对市场价格变化情况下，对材料价格的约定不够明确，从而引起不必要的纷争。

　　问题三：材料供应商迟延供货或不供货的违约责任没有约定或约定不明。若该违约责任不约定，势必使供应商随时会出现由于材料价格的上涨而停止供应材料的现象。在建筑施工中，材料的不按时提供将影响到整个工程的工期，这种损失是非常大的。

　　问题四：争议解决选择仲裁方式。仲裁实行是一裁终局的制度，而往往材料购销合同供应商都要求在供货方所在地的仲裁机构裁决，这样势必造成需方建筑企业将要花费更多的人力、物力、财力，并且经仲裁机构一经裁决就很难通过法律诉讼途径维护自己的正当的合法的权益。每一条款均需认真对待

　　对策一：签订材料购销合同必须认真审查具有独立民事权利、民事行为能力的公民、法人和其他组织的资格。

　　对策二、材料价格的约定必须明确，特别对于市场变化情况下的约定更应具体明确。避免一些不必要的法律诉讼发生。

　　对策三：材料购销合同中的违约责任中，供货方迟延供货、不供货时的违约责任应具体明确，同时如质量不符合约定的违约责任也应明确。这一条款的具体明确不仅可以制约材料供应商按约履行，并且也可以在出现供应商不能履行合同时使我方施工企业的损失降低到最低。

　　对策四：争议解决方式尽量不要选择仲裁，在诉讼管辖上尽量争取选择我方所在地人民法院，这样便于我方参加诉讼解决一些法律事务，节约诉讼成本。

　　我们签订合同的目的本身就是为全面的履行我们的合同，维护我们的合法权益，达到订立合同所要达的目的。合同的条款则是我们履行合同的依据，所以不管是在签订中还是在履行中都应该认真对待、实践合同中的每一条条款。合同一旦依法签订，即发生法律约束力，我方也应自觉履行，以免造成不必要的纠纷、造成不必要的损失。

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