一线城市短期市场表现分化

近期，一线城市商品住宅短期市场表现分化，深圳房价快速上涨，北京、上海等城市商品住宅房价变化相对温和，在相关人士看来，主要是基于以下两点原因：

首先，从市场去化周期看，截至5月底，深圳商品住宅存量只够卖6个月左右，上海商品住宅的存量市场去化周期在11个月左右，北京商品住宅的存量市场去化周期在15个月左右，按照同策咨询研究部的判断标准，市场去化周期如果小于8个月，这个城市楼市则明显供不应求，房价会快速上涨，深圳就是这个状态。

反之，如果一个城市商品住宅市场去化周期大于15个月，那么这个城市楼市就供大于求，有明显的去库存压力，现在北京、上海大概是11～15个月，从指标意义上看，北京、上海目前市场库存去化周期处于合理区间，并没有明显的去化压力。因此，两地虽然市场交易量上去了，但是市场去化周期还没有下降到8个月以下，商品住宅价格还没有到快速上涨的时候。

其次，从供求表现来看，当前一线城市如北京、上海，一方面是商品住宅成交量出现明显上涨，需求得到释放，另一方面供应量也大幅增加，导致市场存量保持一定的水平，市场去化压力并没有明显减轻。然而，对于深圳来讲，供应量则明显跟不上，所以市场销售节奏一直保持相对紧张，房价上涨的趋势比较明显。

从品牌房企的推盘周期来看，企业预算及销售计划安排基本遵守了二季度和四季度集中推盘的惯例，届时，由于品牌房企集中销售的拉动，二季度和四季度整个市场交易量也往往表现突出。当前，2015年二季度还剩最后一个月的时间，对于房企尤其是上市房企来讲，势必要抓住二季度最后一个月的集中推盘销售时机，以尽快完成企业预算及半年度销售业绩。

因此，鉴于“救市”政策发力及房企推盘周期等因素叠加，楼市去化速度会提升，市场去化周期将进一步缩短，一线城市成交量短期反弹是板上钉钉的事情。

再从市场去化压力来看，截至5月31日，上海市商品住宅库存量虽然仍高达1251.99万平方米，但是，由于“红五月”142万平方米成交行情的出现，市场去化速度有所提高，去化周期已经缩短至11个月，这说明，短期内上海楼市已经没有去库存的压力，未来上海商品住宅基本面将呈现快速反弹趋势。

综合考虑上述因素，笔者认为，从6月份市场走势来看，由于政策层面利好、房企冲刺半年报等因素，预计二季度的市场去化周期会进一步缩短，上海楼市基本面势必呈现快速复苏的态势。

分析下半年的市场走势，上海楼市已经没有去库存压力，市场的快速去化势必会导致库存去化周期进一步下降，预计下半年库存去化周期将下降至10个月以下，届时，市场势必再现买涨不买跌，上海楼市将重现2013年下半年火爆的行情，上海楼市也将成为继深圳之后房价上涨的典型城市。