广州供地吃紧未来住宅供应健身 楼价可能反弹
今年年初，广州市曾计划全年供应2.5~4平方公里的住宅用地。但受经济大环境影响，到11月，广州市国土房管局将今年的住宅用地供应计划从原定的2.5平方公里降至1.8平方公里，这是继今年供地计划从4平方公里降到2.5平方公里后，第二次降低住宅用地供应量。到目前为止，今年的住宅用地只推出了1.26平方公里，加上即将推出的花都猪场用地0.065平方公里，全年推出的住宅用地量也只在1.33平方公里左右。至于剩余的土地，广州市国土房管局有关负责人表示，可能把部分用地放在明年适当时候出让。
有资料显示，去年广州市十区出让的经营性开发用地(包含商品住宅用地、商业用地、工业用地等)达到约4.64平方公里，比2006年增加124%，其中商品住宅用地成交了2.94平方公里，是今年已成交的住宅用地的两倍多。
12月2日，广州市进行了本年度最大规模的一次土地拍卖会。在此次拍卖会上，8块住宅用地成交了7块，其中以底价成交的就有6块。而此次推地结束后，除了12月16日将出让的花都猪场居住用地外，估计今年不会再有大规模住宅用地推出。
由于整体市场变化，目前推出的18块住宅土地中，除了不见“地王”踪影外，绝大部分更是以底价成交，而且拿地的也基本上是名不见经传的小开发商。据统计，今年地价大幅回落为3324元/m2，仅为去年全年平均楼面地价4760元/m2的69.8%，差不多回到了2006年水平。
高价地项目几无利润可言
据了解，2007年出让土地时，为防止开发商囤地，土地出让合同上基本都有“成交之日起两年内竣工”的要求。可以想象，在2009年年底之前，2007年卖出的土地均应该竣工开售，不少地块甚至在今年年中已经开售。但由于市场环境不好，从今年开始推出的2007年取得的项目来看，基本上无多少利润可言。即便那些即将在2009年推出的项目，虽然土地成本高昂，但在市场整体回暖前售价也不敢叫高。
新地块竣工期放宽到3年
尽管2008年拍出的住宅地块基本以底价成交，却也未必说明2010年和之后的楼价会大幅降低。有业内人士分析，由于2008年土地供应量大幅减少，不排除2010年~2012年供求关系又发生变化，届时这批以底价取得土地的项目反而会以高价卖出。市场变化是难以确定的，做生意除了看开发商的眼光，还要看天时地利相配合的运气。
记者从12月2日出让的多个住宅地块的出让合同中发现，以往为防止开发商囤地而要求“24个月内竣工”的条件，在现在的合同中，竣工日期已被放宽到36个月内，甚至是42个月内。也就是说，如果开发商在2008年买住宅地，不仅所花的钱大为减少，而且还可以有足够时间根据市场情况调节工程进度。在2008年12月取得的住宅用地，最晚可以到2012年6月才推出市场。
未来住宅供应量或趋紧
减少住宅用地供应一直被业内视作广州市政府含蓄的救市手段。如果今年住宅用地推地量仅1.33平方公里，按照一般2.5~3的容积率计算，届时的建筑面积也不过300万~400万平方米，最多只够市场消化6个多月。如果明年住宅用地供应量依然没有进一步增加，再加上竣工期间延长到3年至3年半，可以想象未来市场的住宅供应很可能会重新趋向紧张。
因此，即便今年推出的住宅用地的楼面地价和去年相比降低了很多，但如果据此就断定“未来楼价会更便宜”，未免过于乐观了。
本文来源：广州日报 责任编辑：CY11
有资料显示，去年广州市十区出让的经营性开发用地(包含商品住宅用地、商业用地、工业用地等)达到约4.64平方公里，比2006年增加124%，其中商品住宅用地成交了2.94平方公里，是今年已成交的住宅用地的两倍多。
12月2日，广州市进行了本年度最大规模的一次土地拍卖会。在此次拍卖会上，8块住宅用地成交了7块，其中以底价成交的就有6块。而此次推地结束后，除了12月16日将出让的花都猪场居住用地外，估计今年不会再有大规模住宅用地推出。
由于整体市场变化，目前推出的18块住宅土地中，除了不见“地王”踪影外，绝大部分更是以底价成交，而且拿地的也基本上是名不见经传的小开发商。据统计，今年地价大幅回落为3324元/m2，仅为去年全年平均楼面地价4760元/m2的69.8%，差不多回到了2006年水平。
高价地项目几无利润可言
据了解，2007年出让土地时，为防止开发商囤地，土地出让合同上基本都有“成交之日起两年内竣工”的要求。可以想象，在2009年年底之前，2007年卖出的土地均应该竣工开售，不少地块甚至在今年年中已经开售。但由于市场环境不好，从今年开始推出的2007年取得的项目来看，基本上无多少利润可言。即便那些即将在2009年推出的项目，虽然土地成本高昂，但在市场整体回暖前售价也不敢叫高。
新地块竣工期放宽到3年
尽管2008年拍出的住宅地块基本以底价成交，却也未必说明2010年和之后的楼价会大幅降低。有业内人士分析，由于2008年土地供应量大幅减少，不排除2010年~2012年供求关系又发生变化，届时这批以底价取得土地的项目反而会以高价卖出。市场变化是难以确定的，做生意除了看开发商的眼光，还要看天时地利相配合的运气。
记者从12月2日出让的多个住宅地块的出让合同中发现，以往为防止开发商囤地而要求“24个月内竣工”的条件，在现在的合同中，竣工日期已被放宽到36个月内，甚至是42个月内。也就是说，如果开发商在2008年买住宅地，不仅所花的钱大为减少，而且还可以有足够时间根据市场情况调节工程进度。在2008年12月取得的住宅用地，最晚可以到2012年6月才推出市场。
未来住宅供应量或趋紧
减少住宅用地供应一直被业内视作广州市政府含蓄的救市手段。如果今年住宅用地推地量仅1.33平方公里，按照一般2.5~3的容积率计算，届时的建筑面积也不过300万~400万平方米，最多只够市场消化6个多月。如果明年住宅用地供应量依然没有进一步增加，再加上竣工期间延长到3年至3年半，可以想象未来市场的住宅供应很可能会重新趋向紧张。
因此，即便今年推出的住宅用地的楼面地价和去年相比降低了很多，但如果据此就断定“未来楼价会更便宜”，未免过于乐观了。
本文来源：广州日报 责任编辑：CY11
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