2010年楼市走势三大悬念分析

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 　　●悬念之一：信贷会否收紧？
　　二套房贷首付将达50%的传言在本周成为热点。即使在央行及各银行公开否认之后，这一传言仍然在民间口耳相传。显然，在2009年行将结束之时，这也将成为2010年楼市最大的悬念。
　　事实上，2007年底出台的二套房贷政策，迅速引发市场观望，并在随后金融危机影响的作用下使市场陷入低迷，充分证明了该政策的威力。但随着2008年底国家出于刺激经济的需要，采取了一系列放松措施，二套房贷在此背景下被悄然松绑。而2009年楼市中投资甚至投机意味较前几年更为浓厚的内在原因，与二套房贷的放松密切相关。因此，如果2010年二套房贷政策重新收紧，对楼市降温将作用重大。
　　此外，明年新增的信贷中，各银行对开发贷款的态度亦可期待。对于房地产市场而言，掐住信贷这一条线，就是掐住了整个行业的“咽喉”。在2009年底重来的调控，如果信贷政策“缺席”，则可能又演变成实力开发商的又一次“狂欢盛宴”。
　　●悬念之二：房价是涨是跌？
　　所有想买房的人都关心这个问题。但目前还没有人能非常自信地说，明年房价一定会涨！当然，也没有多少人说，房价肯定要跌！其实，简单地评论明年楼市的涨跌，并不容易。尤其是在调控政策仍可能陆续有来的时候，一切都还未“尘埃落定”，现在就笃定地判断楼市涨跌显然为时过早。
　　但目前可以明确的一点是，2009年房价快速上涨的场景在2010年将难以重现。一方面，国家调控的姿态已经摆出，一旦楼市再现“不健康的上涨”，政策也将随之而出；另一方面，2009年过快上涨的市场已经透支了未来的部分购买力和价格，市场需要一定的时间“喘息”调整，因此，观望可能重现市场。
　　但由于开发商在2009年都已赚得“盆满钵满”，同时也没有明显地加快项目开发的节奏，因此，即使政策收紧，开发商在一段时间内并不会面临太大的资金压力。在这种情况下，开发商没有明显的降价压力，因此，房价明显下跌的可能性并不大。
　　●悬念之三：物业税会否出台？
　　物业税曾被业界视为控制房价上涨的“屠龙刀”，并连续几年都曾有传言称，物业税即将出台，虽然最后都被证明不实，也足见人们对这一政策的“翘首以盼”。
　　如果说，前几年物业税的出台时机还不成熟，那么，在2009年楼市中投资比例已居高不下时，物业税的出台显然已迫在眉睫。虽然控制信贷也是打击投机炒房的有效举措，但信贷政策毕竟与经济发展大局密切相关，过于频繁地调整并不利于行业的长期发展。
　　而着重于增加购房者持有成本的物业税，除了可以打击投机炒房外，更可作为一项行业长期发展的政策向市场表明国家对于投资炒房的态度。在这种情况下，眼下被经常使用的信贷收紧政策，亦可转为辅助性的调控举措，在市场上涨及低迷时给予适当调节。
　　但由于物业税的征收与现行征收的土地出让金存在一定的重复征收问题，因此，如何解决两者之间的矛盾也成为物业税何时出台的主要障碍。由于物业税已在部分城市实行过“空转”，因此，今年最乐观的预计是，将在部分城市进行试点。一旦开始试点，离全面实行也距离不远矣。

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