我国城镇住房市场发展趋势及建议

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内容提示：城镇新增家庭新增住房需求增速将减缓，改善性住房可能成为未来城镇市场需求增长重点。婚龄年龄段人口增长减缓和城镇化速度放缓，将导致城镇新增家庭增速减缓，由此形成的刚性基本居住需要增长也将减缓。但随着收入储蓄进一步增长和积累，城镇既有家庭的改善性住房需求将不断增长。这可能导致未来城镇住房市场，中高档住房需求成为主导，低档需求日益萎缩。

       1. 我国城镇住房市场关系正面临结构性转型。基于刚性居住需要的住房供需关系由趋紧态势转向相对平衡甚至宽松态势，由刚性需求推动的房价长期上涨动力已经不复存在。短期住房市场走势取决于资本市场对投机性购房需求的转换。

 2012-2016年中国保障房市场深度评估与发展趋势研究报告

2. 城镇住房市场成为扭曲型收入再分配的重要推手。由于投机性购房需求膨胀，推动房价过快增长，导致新增住房供给向多套住房持有者集中，中低收入和青年家庭的消费性购房被驱逐，既有城市家庭被迫走向租房市场，在租赁市场承受租金盘剥，部分青年家庭在收入积累后被迫从多套住房投机客手中高价接受二手房，形成不利于中低收入家庭和青年家庭的住房市场收入再分配机制。

3. 城镇新增家庭新增住房需求增速将减缓，改善性住房可能成为未来城镇市场需求增长重点。婚龄年龄段人口增长减缓和城镇化速度放缓，将导致城镇新增家庭增速减缓，由此形成的刚性基本居住需要增长也将减缓。但随着收入储蓄进一步增长和积累，城镇既有家庭的改善性住房需求将不断增长。这可能导致未来城镇住房市场，中高档住房需求成为主导，低档需求日益萎缩。

上述结论对国家的住房调控和住房支持政策的启示是很显然的，针对当前住房市场形势和未来住房供需展望，以下几方面的政策调整也是重要的:

1. 遏制投机性购房需求应成为未来城镇住房市场调控中心。由于基于刚性居住需要的城镇住房供需关系由趋紧转向宽松，未来投机性需求主导住房市场将不仅造成住房分配收入再分配扭曲和抑制农民工家庭居住城镇化进程，还将加剧住房市场泡沫积累和破裂风险，威胁国民经济可持续发展。因此无论从微观分配还是宏观发展的视角，均应坚决遏制投机性购房需求。

2. 住房市场调控重点应由单一增量市场转向存量市场与增量市场并重。我国城镇商品住房向多套住房持有的投机投资者集中，而投资投机性的住房持有者以保值增值为目的，其持有或抛售均以资本市场盈利和盈利预期为依据，在刚性需求推动的房价长期上涨动力已经不复存在的条件下，一旦资本市场风吹草动，巨大的存量二手房市场抛售压力将对新建住房开发建设造成巨大压力，造成建筑业、房地产业及其相关产业大幅波动，威胁国民经济稳定。因此未来住房市场调控重点应由以前仅仅针对单一增量市场转向增量市场与存量市场并重，调控领域应由开发、交易环节向持有环节转变。

3. 国家保障性住房建设应与住房需求结构变化相适应。

随着经济社会发展，城镇居民家庭收入储蓄积累，其对住房需求层级将不断升级，中高档住房需求将主导未来市场。未来城镇新增家庭增长减缓，满足其基本居住需要的低档住房需求增长减缓，同时根据住房市场过滤机制，现有低档住房家庭住房改善以后的原有低档住房将形成二手住房供给，将进一步压缩新建低档住房需求空间。国家住房保障政策应与未来住房需求结构变化相适应，保障性住房建设应适度控制低档住房建设规模，应探索并加大对中低收入家庭购房的金融支持力度。

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