深圳房地产市场供求分析

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         内容提示：从4 月份起，深圳楼市拉开调控序幕，直至年底共经历了两次大的调控期，楼市在这一年可以说是波澜起伏。全年的楼市大致可以分成三个阶段：调控前、第一轮调控期、第二轮调控期。

         深圳楼市的三十年也是波澜壮阔的三十年，在这1953 平方公里的土地上，深圳出现了“土地第一拍”、“中国第一物管公司”、“中国第一房地产公司”等等诸多第一，深圳也成为中国楼市的“样板房”和“风向标”。

         2012-2016年深圳房地产市场投资分析及前景预测报告

         2010 年是深圳而立之年，楼市经过快速发展后面临着一级市场规模萎缩、二级市场供应不足、三级市场秩序混乱等问题。商品房也不再只是满足居住需求的产品，商品房市场充斥着刚性需求者、投机者、投资者等诸多利益主体。市场面临着房价涨速与居民收入涨速脱节、房价增幅与产品升级脱节等现象。

         如果说08 年的金融危机，使得房地产在09 年的经济复苏中扮演了非常重要的发动机角色的话，那么当09 年国内已经实现保8 增长后，房地产对经济的刺激作用和地位已经下降。09 年的房市如蹿火箭般飞速发展，房价也达到前所未有的高度。在房价已经远远背离其市场价值后，高房价所凸显出来的民生问题使得2010 年政策突然收紧，针对于房地产的调控政策频出，各方面政策的出台形成围攻房地产之势。全年楼市在政府政策的挤压中仅在传统的“金九银十”旺季中得到一小口喘息得机会。

         从2010 年全年楼市来看，在政策面极端恶化的情况下，楼市成交量虽然下滑明显，但成交价格依然保持坚挺。调控楼市的核心目标“房价”若无显著下降的话，相信政策上的收紧程度将更为严厉。房地产所面临的严峻形势在短期内很难缓解。

         从4 月份起，深圳楼市拉开调控序幕，直至年底共经历了两次大的调控期，楼市在这一年可以说是波澜起伏。全年的楼市大致可以分成三个阶段：调控前、第一轮调控期、第二轮调控期。1 至4 月份为调控前，这阶段楼市延续09 年热销态势，供销两旺，价格在2月份达到历史最高值。5 至9 月份为第一轮调控期，这阶段楼市呈现出先抑后扬的情况，在调控政策出台后，楼市全面冰冻，而在金九来临前商家的价格坚守导致了购买欲的长期压制，在众所期待的降价幻化成泡影后楼市在金九传统销售旺季突然井喷。10 月至12 月为第二轮调控阶段，这阶段楼市呈现出下滑趋势，更为严厉的二轮调控出台直接限购使得客户群大幅缩减，市场规模萎缩下，成交结构更偏重于中小户型，这阶段呈现出量跌价滞情况。

         根据十二五规划，深圳未来几年内保障性用房将占据极大的供应份额，而随着深圳近年来住宅用地供应的不断减少，新开工量也相应减少，商品住宅年供应量已经呈逐渐下滑的趋势。年末不断上涨的CPI 对于房地产而言有利有弊，利在CPI 上涨，使货币贬值的风险加大，导致部分客户购房保值的意向加重；而弊在于CPI 上涨导致国家货币政策的不断紧缩，对于与银行关系密切的开发商而言面临着巨大的资金压力。目前房地产开发商同时面临淡季销售压力和开发资金链紧缩的双重压力，来年楼市局面或将更为严峻。

         1 供应分析

         从2004 年以来，因深圳楼市开发度的日趋饱和及土地市场的供应量减少，近年来全市供应量整体呈现一种下滑趋势。

         2004-2007 四年间深圳楼市处于平稳上升期，市场供销两旺，而供应量的持续下跌主要是受供应用地减少而导致。

         2008 年深圳商品住宅供应量阶段性上升，主要是因为2007 年前的房价一路攀升，使得开发商对楼价的进一步上升抱有较大预期，开工热情骤然膨大，使得整个2008 年供应量一度上升。

         2009 年供应量462 万平方米，由于受08 金融危机等因素影响，08 年全年大部分存量无法消化，导致市场整体存量积压，而楼市的不景气也使得新开工量大减，故09 年供应量下滑。

         2010 年，全市供应量仅394 万平方米，主要有两个原因，一是住宅用地的供应量较小，二是由于前期的供应热点区域例如龙城、龙岗、宝中、西乡等板块市场开发饱和度较高，且关外北部新区域囿于硬件及市场环境等因素，开发又远未激活，故而造成深圳市供应的青黄不接局面。2010 年虽然有2009 年市场热销的背景但受上述两个原因影响新开工供应量依然减少。

         2 成交分析

         2010 年商品住宅成交量出现大幅下降，创近年新低。2004-2007 年，房地产价格不断上涨，高房价最终让大部分民众脱离购房者的范围，成交量连年下降。2008 年，楼市在金融危机影响和政策调控下，量价同步下行。2009 年，楼市开始快速升温，成交量极速飙升至636 万平方米。2010 年，政府打击房地产过热的力度加强，连续出台的各项法规对地产形成“围剿”之势，受政策影响成交量从09 年的高位急速下落，全年房地产销售整体平淡。

         3 供求比

         2004-2006 年是深圳楼房地产供求比始终保持在供不应求的局面，至2007 年的房价已经达到破万的里程碑，然后渐回归理性，供求比下降。2008 年受全球金融危机影响，资本活跃度下降，全年供求比降到近年来最低点。2009 年在政府经济复苏计划下，政策上的扶持使得市场再度活跃，全年供求比达到1.38，成为近年之最，市场供应严重不足。2009 全年楼市价格的疯狂增长，高昂的价格导致购房成为重点民生问题，并直接引发国家对房地产市场的政策干预。在价格处于高位且政策不断压缩下，2010 全年市场成交量迅速萎缩，供求比下滑。

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