2012年中国商铺地产开发危机分析

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    多家商业经营不善 商业地产盲目开发危机重重

    2008年以来，南京的超市业界出现动荡：好又多清凉门店、每家玛栖霞店两家大型超市由于选址不当、竞争激烈等原因，相继关门歇业，给业内造成不小的震动。

    事实上，在最近的八九年间，惨烈的竞争局面在南京一直不停地上演：时代超市与一家不到100米的大型超市短兵相接，结果不得不提前打烊；诺玛物大卖场选址在一公里内有另一家卖场的地段，结果不到两年就以退市告终；乐客多强行挤入已有多家超市的地区，开业不久就被迫撤退……据不完全统计，近10年来已有17家不同品牌的超市折戟南京市场。

    南京超市行业出现这种情况的一个重要原因是：商业网点发展缺少有效规划，盲目发展，相同或类似业态的网点布局失衡，扎堆经营，造成资源浪费、恶性竞争。

    国务院法制办公室不久前公布了《城市商业网点条例（征求意见稿）》，其目的就是为了加强对城市商业网点的管理，优化城市商业网点布局和结构，促进城市商业网点健康有序发展。目前，相关部门已经收集到大量对这份征求意见稿的修改意见。

    家电市场扎堆经营

    根据这份《征求意见稿》，城市应当制定包括发展目标、区域布局、业态结构以及建设规模等内容的商业网点规划，经依法批准的商业网点规划，是指导城市商业网点建设发展的依据。

    业内人士指出，这一规定突破了以往商业网点管理只管经营，不管规划建设的情况，改变了原先商业地产建成后再管理的模式，这种从开发源头管起的方式具有较强的可行性。

    近年来，家电专业店已逐渐成为国内家电销售的主流业态。然而，在家电门店，特别是一些大型家电卖场的门店在各大城市全面铺开之时，零售额却没有随之大幅增长。事实上，迅速扩张的家电门店并没有给家电零售商带来相应的收益，有时甚至是带来了沉重的压力。

    在一个周末来到北京市马家堡地区的一家大型家电卖场，尽管门外热热闹闹地竖起了店庆的大幅广告，走进店内却十分冷清，除了手机和空调柜台前有一些顾客外，其他柜台几乎无人问津。

    一位业内人士表示，2004年，北京的家电卖场只有50多家，到2007年年底就上升到170多家，3年的增长超过3倍。然而，北京家电市场每年的增长只有20%左右，按此计算，家电卖场每个门店的销售额不仅不会增长，反而还会大幅下降。

    由于扎堆经营造成恶性竞争、利润下滑，一些大型超市便向供应商收取诸如进场费、店庆费、开业赞助费、物损费等名目繁多的费用，这不仅破坏了公平竞争环境，扰乱了正常的市场秩序，还将一些不必要的费用强加到了消费者的身上，有的甚至影响到了商品的质量。

    商业网点亟需规划

    事实上，除了避免资源浪费、恶性竞争等后果外，加强管理、优化布局和结构还能减少商业网点对交通、环境、安全等方面的不利影响。我国的不少城市出现了大型超市造成路段拥堵，餐饮店附近居民投诉不断、大型商业消防隐患危及居民楼安全等现象。

    2005年年底，震动西部的重庆观音桥购物狂潮引发了严重的交通拥堵问题。当时，商圈内的五大主力百货店联动促销，辐射范围达到成都、贵阳等地，引发“井喷”式购物狂潮，面积约0.65平方公里的商圈核心区内人流量接近40万人，导致交通一度陷入瘫痪。

    中国城市商业网点建设管理联合会秘书长王永平表示，商业网点的建设应兼顾各个方面。

    目前公布的《城市商业网点条例（征求意见稿）》一个显著的特点在于其实现了商业网点规划与城市规划的对接。“以往商业网点的规划由商业部门做，整个城市规划由城市规划部门做，没有城市规划的配合，再好的商业网点规划都无法实现。”城市规划和商业网点规划的统一将引导商业地产从数量扩张走向质量型道路。
 

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