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2012年广州各社区旺铺分析

（一）骏景花园

骏景花园位于广州市天河区，南靠黄埔大道、北倚中山大道，由广州合生房地产公司于1997年开始开发，总占地面积50万平方米，总建筑面积80万平方米，开发八年以来，已建成楼宇90多栋，共计8000套住宅。目前7500套住宅已有人入住，入住人口近3万人，入住率高达97%。

骏景花园是合生创展集团开发的“景”系列品牌中最成功的品牌之一。该小区自1999年起就先后荣获“1999年度广州最受欢迎楼盘之首”、“2001年广州十佳白领社区”、“2003年广州十大明星楼盘”等30余项奖牌。

骏景花园是典型的三代同堂小区。小区的住宅有70%-80%是三房或四房的套房，住户以家庭为主，而且多数是老人、中青年夫妇和小孩的三代之家。有资料显示，住户90%是大专以上文化水平。而小区业主（租户）的消费能力从以下几个方面表露无疑。

首先是业主的构成。骏景的业主主要有五种：一是粤东、粤西的生意人，包括潮汕商人；二是企业的中高层管理人员，比如亚洲最大的钢管厂的中国区60多位中高管理人员都住此；三是天河、黄埔区的公务员；四是广州的艺术、媒体工作者；还有为数不算少的外籍人士租住该小区。以上身份的住户都具有中高收入、较强的消费能力的欲望，是富有商业价值的消费人群。

其次从房价水平来看，小区住宅的定位是中高档，均价达5500元/平方米，比周边小区贵500元/平方米左右，一套住宅总价至少是二三十万。业主的购房能力自然和消费能力是成正比的关系。同时小区的私家车数量也是业主消费力的一个证明。从长期租用停车位的情况来看，骏景有3000多辆私家车，而且以20万以上的车型为主，其中奔驰有100多辆。

再从小区的三代同堂特色来看，一方面说明小区主要人群是消费能力最强的中青年人，一方面大量的老人、小孩，尤其是小孩自然就有多种消费需求，会催生许多商机。

从小区规模来看，近3万人的入住规模相当于一个欧洲小城，有足够的消费人群。另外该小区还将在小区西侧开放新的楼宇，明年销售，估计约有600户。也就是说明年小区又将陆续入住几千人，为商铺带来新的客源。

骏景的三代同堂特色显示，居民家庭的消费首先是以孩子为核心来进行的。小区居民以35—45岁以主，小孩年龄多在5—15岁之间，小孩的消费以衣食、娱乐、教育为主，这是商铺投资的一个重要着眼点。另外不少家庭有老人，对保健品、健身用品、营养食品等也有一定需求。小区也有不少两口之家的年青家庭，购物追求时尚化、个性化。

从小区住户的年龄层次来看，除了部分老人外，主要还是小孩、年轻人和40岁左右的中年人，相对对产品质量、功能、特色的关注要多于对价格的关注，他们可以接受中档或者稍高的产品，也不会把金钱用在低档产品上。而租户中的老外会更喜欢一些有创意的产品或服务。

从业主倾向消费的商品类别来看，主要是一些日常生活所需的产品或者服务，如日用品、果菜、药品、儿童玩具、婴儿用品；而服务上主要是洗修车、美容美发等个人服务。由于小区商铺面积、投资者资本有限，对电器、成人服装等不可能有太多种类供选择，加上小区附近好又多，去天河城等购物中心也方便，因而住户一般不会在小区内购买昂贵的大件商品。

从主要消费时段来看，日用品、果菜等日常消费品多都是由小区家庭的老人或者保姆在上午采购。中青年人白天要工作，晚上才会在小区消费。

（二）丽江花园

丽江花园占地面积81.35万平方米，提供超过161.886万平方米的住宅和商业物业。而且，它也确实吸引了众多文化层次和收入水平较高的买主。丽江花园如今已有常住人口2万多人，多为白领、文化界人士、商界人士等，还包括不少港澳台和外国居民。

据“广番粤”的一份资料显示，其中大学本科以上学历者占48%，大专学历占23%，中高层管理人员占55%。

（三）增城雅居乐御宾府盈通街

增城雅居乐御宾府盈通街位于于荔城镇荔星大道和俯前路交汇处，雄踞新城市中心增城荔城大道，地理位置十分优越，教育资源非常丰富。增城雅居乐御宾府盈通街占地约44672平方米，总建筑面积约111680平方米。

商铺主推50-140平方米临街铺，最大面积280平方米，售价均价18000元/平方米。

（四）南湖半山豪庭

南湖半山豪庭位于白云区同和路三面环山，地势高低起伏，小区呈向心式双环规划布局，可望整个南湖游乐园和南湖地区的整体环境。

南湖半山豪庭商铺是楼盘的压轴临街铺，售价20000元/平方米。目前区域二手住宅均价已超过15000元/平方米，一手楼价格超过20000元/平方米。此外，南湖半山豪庭居住氛围成熟，业主消费能力强。另外，商铺都是现楼，即买即可收租。

本文来源：泛普软件责任编辑：CY143 关键字：房地产

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