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90平方米内营造舒适空间发展方向为精细化

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自2006 年6月1日起,凡新审批、新开工的商品住房建设套型建筑面积90平方米以下的住房(含经济适用房),面积所占比重必须达到开发建设总面积的70%。

  众所周知,中国的房地产在计划经济时期,福利房(40平方米的一居室,55平方米的两居室,65-70 平方米的三居室)低标准的建设,造成每个城市都存在大量的在今天不适宜居住的“鸽子笼”;又经历了二十世纪九十年代的经济适用房。最近几年,各大城市竞相开发豪宅、公寓,户型面积越来越大,150平方米的两居室、200平方米的三居室遍地开花,房价也越升越高。现在国家要求住宅小区开发以小户型为主。如何避免简单地重复二十世纪七八十年代的历史?在今天市场竞争激烈的条件下,开发商以前那些卖房的营销手段和策略大多已经不适用了。要提高产品差异化,提升产品内在品质,降低生产成本,五合国际集团的有关建筑师认为,可以从以下几个方面着手。

  精细化

  新市场环境所要求的住宅产品,不能像以前那样,简单地用实墙将各个功能空间分隔,然后将门一开,即可完成一个户型设计,而是需要建筑师从人体工程学的角度出发,将原需要120平方米甚至更大面积才能安排的功能空间,排放在90平方米的房间里(扣除公摊面积,使用面积只有大约七八十平方米的空间)。这就需要建筑师自身有着强烈的生活感受,设计时能够将平面功能与空间功能相结合,充分考虑各种生活细节如门厅的鞋柜,卫生间喷淋头的安放,甚至卧室衣服的挂钩,书房的台灯位置等,同时,在产品设计时就细分其客户群,有老人小孩的产品,其室内墙阳角部位可设计为圆角,插头位置也应尽可能设在小孩碰不到的位置等。只有产品达到如此精细的设计,才能做到户型面积虽小,但功能俱全。只有这样,才能解决同是90平方米房子的差异化问题。住宅产品精装修,将成为提升产品精细化设计的主要手段。

  标准化

  套型面积为90平方米的房子,功能布置上要设计为两房或小三房,户型面积减小,总户数增多,必然导致建筑构件的大量增加,施工工程量也相应增加。这就要求设计时建筑尺寸尽量模数化、构件标准化,避免建筑房形的怪异化,使得各房间在有限的面积前提下,更紧凑实用,获得最大的空间感。其次,产品的标准化,对于大的房地产开发公司也是非常必要的。因其开发项目数量多,且地理位置不一,甚至不在同一个城市。各地设计公司水平有差异,导致施工单位按图施工的产品,质量各异。如何让客户在不同的地方购买同类的产品,其质量都是一样的,这就需要设计施工和选材都实现标准化。

  均好性

  一个住宅小区有70%的小户型,只有30%的大户型,这给规划带来了不小的难度。首先,由于同质化的产品增多,同类产品差异化减小,以前那种景观规划时先大户型再小户型、区别对待的方法无法实现。在规划时就必须做到景观的均好性,使每户均有好的朝向、好的景观。同时,因购房人群的同质化,规划还应增加更多社区邻里之间的交流。由于小户型的增加,按现行一户一个车位的规定,小区配套车位也必须相应增加,设计时可考虑设计地下车库,加大其高度就可成为双层机械停车,实际使用时可按需设置。这样既可提高使用效率,节约开发成本,同时还可减少地面停车,增加绿化面积。

  发展方向

  “国六条”力主发展经济适用房,“九部委细则”规定90平方米住房的比重,这在很大程度上限制了大户型的发展。而以现在带电梯高层住宅为例,建筑面积为90平方米的房子,扣除楼梯电梯等公摊面积,实际使用面积仅七八十平方米,只能设计为两房或小三房。对三口之家而言,有了小孩房就不能有书房,生活品质并不能得到真正的提高。且就目前市场的形势而言,110-120 平方米的户型一直为热销户型。如何能既保证满足低收入购房人群小户型面积需求,又满足确有改善生活需求的市场现实情况。笔者建议适当发展部分高适用住宅户型,即户型采用框架或高层可采用钢架结构,室内无隔墙,厨房卫生间采用同层横向排水系统,管井集中设置。客户购买后可自行分割成两房或三房,如有需求,甚至可将整层购买,再重新进行户内设计。五合国际设计的无锡财富中心采用类似手法:户型种类丰富,涵盖客户群广,既方便一户内任意分割,又满足买多套住房的重新组合的个性化需求。总之,只有真正从市场需求出发,在产品研发上下功夫,提升产品品质,才能在瞬息万变的外部环境中引领市场的发展。

 
发布:2007-07-25 16:19    编辑:泛普软件 · xiaona    [打印此页]    [关闭]

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